Como é que os preços tipicamente se comportam no segmento residencial? Alguns dirão que são aleatórios. Outros focar-se-ão exclusivamente na oferta e na procura para procurar justificar oscilações ao longo do tempo, em diferentes localizações e consoante as tipologias.
Este é um tema que tipicamente abordo nas minhas formações. Tema importante para diferentes quadrantes do mercado: avaliações, mediação, investimento.
Todos sabemos as já tradicionais três regras para investimentos imobiliários: localização, localização, localização. Por vezes tendemos a interpretar estas regras de forma errada. Localização pode não significar, forçosamente, o centro das maiores cidades urbanas. Depende do objectivo do investimento. Mas tipicamente, as zonas mais centrais, hoje em dia mais turísticas, mais históricas, tenderão a ter preços superiores.
O imobiliário, em concreto o segmento residencial, tende a funcionar como um "rolo compressor", principalmente numa conjuntura de forte subida de preços. Os preços na habitação tendem a subir mais rapidamente e com maior pujança no centro das cidades, tornando a compra de uma casa mais distante ao residente local, "forçando-o" a procurar noutras localizações mais limítrofes. Temos assim a questão da localização a funcionar.
De seguida, perante um acréscimo da procura nessas localizações mais limítrofes, o preço tenderá no futuro a subir assumindo-se uma resposta tipicamente mais lenta da parte da oferta. Havendo pouca oferta disponível e pouca construção - algo que se tem sentido em Portugal nos últimos anos - os preços das habitações usadas tende a subir mais depressa e em maior valor que nos novos e os ditos "subúrbios" tenderão a crescer de valor. Temos, então, as funções da oferta e da procura a funcionar.
Mas serão os preços independentes da tipologia? A teoria diz-nos que não. A teoria diz-nos que para áreas inferiores (ou seja, tipologias inferiores), os preços € /m2 tenderão a ser superiores. Justifica-se isto por uma questão de 1) stock disponível e 2) optimização do investimento. Menos stock nas tipologias inferiores e um custo de produção superior justificam um preço de venda mais elevado.
Já para as tipologias com maior oferta - em Portugal, tipicamente T2, T3 e alguns T4 - os preços tenderão a ser inferiores e mais estáveis. Subirão depois para aquelas casas muito grandes, com muita área, de tipologias bem superiores.
Será que a realidade justifica a teoria?
Procurei nos números disponíveis suportar aquilo que sempre aprendemos na teoria. Vamos por partes:
1) Localização
De facto, os preços medianos na habitação em Portugal são muito superiores nos maiores centros urbanos do que nas restantes zonas do País. É um facto que os números comprovam. Observando os preços medianos na habitação, publicados pelo INE, concluímos que nas 15 localizações mais caras de Portugal estão Lisboa, Porto, Oeiras, Odivelas (zonas mais populosas e fundamentalmente residenciais) e regiões mais turísticas, como Cascais e Algarve.
2) O efeito "rolo compressor"
Uma análise aos dados do INE permite-nos, igualmente, concluir acerca deste fenómeno na habitação, tal como acima explicado. Procurei fazer a análise em duas perspectivas diferentes:
- Na Área Metropolitana de Lisboa, entre 2016 e 2018, conclui-se que zonas como Amadora, Oeiras, Setúbal, Moita, Almada, Sintra, Sesimbra respondem mais tarde a uma subida de preços mais constante na capital. Significa isto que os preços sobem mais rapidamente em Lisboa e que depois, mais tarde, esse efeito tende-se a sentir em zonas limítrofes à cidade;
- Numa perspectiva mais micro, olhando para a cidade de Lisboa, verificamos que o crescimento de preços em freguesias como Misericórdia, Santo António ou São Vicente foi muito acentuado em 2016, sentindo-se em 2018 esse efeito de arrastamento do preço a freguesias como Ajuda, Alcântara, Olivais ou Beato.
Ou seja, os números mais uma vez vêm comprovar a teoria. Crescimento de preços mais acentuado, numa primeira fase do ciclo, nos maiores centros urbanos e, nestes, no centro da cidade, com posterior arrastamento às periferias.
3) A variação de preços por tipologia
Por fim, a questão das tipologias. Pegando como exemplo o território nacional e três cidades (Lisboa, Porto, Braga), a conclusão parece ir de encontro à teoria:
Os dados do INE, devidamente trabalhados, apontam então para um preço de € /m2 superior para as tipologias T0 e T1, corrigindo em baixa para as tipologias T2 e T3. No caso de Braga e Lisboa, verifica-se uma subida de preços nas tipologias T4+. É natural não observarmos essa subida em todas os locais analisados dada a abrangência da estatística no que refere à tipologia em causa.
Bons negócios (imobiliários)!
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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Main Thinker, Out of the Box
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