A ordem que faz falta

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

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A Falta de Regulação

Muitas das Profissões têm Ordens ou Instituições que regulam e emitem o Título Profissional aos seus associados. Apenas os seus membros podem exercer as respectivas actividades. Algumas delas exigem que os candidatos a membro realizem exames de admissão apesar de terem concluído com sucesso a formação escolar.

Apesar de se ter a formação em Engenharia, não se pode exercer a profissão a não ser que se esteja inscrito numa das Ordens existentes. Na Ordem dos Engenheiros, o cartão de membro é a Cédula Profissional.

Tal procedimento não se verifica na Profissão de Perito Avaliador de Imóveis.

A Falta de Legislação

A Norma Brasileira (NBR 14653) sob o título geral “Avaliação de bens” fixa as directrizes para avaliação de bens. Esta Norma encontra-se dividida em sete partes: Procedimentos gerais; Imóveis urbanos; Imóveis rurais; Empreendimentos; Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; Recursos naturais e ambientais; Patrimónios históricos. Define de um modo rigoroso os procedimentos que devem ser adoptados na Avaliação.

A ORDEN ECO/805/2003 Espanhola estabelece procedimentos para o cálculo do valor de avaliação dos imóveis e de certos direitos de propriedade.

Em Portugal não há Legislação equiparável. Há entidades (CMVM, Instituto de Seguros de Portugal, …) que publicaram Regulamentos ou Normas (não Legislação) aplicáveis apenas a trabalhos de avaliação efectuados para essas mesmas entidades.

A Ordem de Grandeza

A Avaliação Imobiliária é a determinação do Valor de um imóvel. De um modo geral, entende-se como Valor o Valor de Mercado. O International Valuation Standards Council (IVSC) define Valor de Mercado como sendo: “O montante estimado para a transacção de um activo ou passivo à data da avaliação entre um comprador e um vendedor dispostos e sem qualquer relacionamento, após um período adequado de comercialização, e em que as partes tenham agido de forma consciente, prudente e sem coerção”. Como se verifica, avaliar não é emitir uma opinião. É, de um modo muito simplista, uma estimativa de valor, ou seja, uma ordem de grandeza (dentro de limites razoáveis). Nos dicionários pode-se verificar que o significado de estimativa é “cálculo aproximado, consideração, juízo, avaliação”.

Há entidades que exigem que os seus imóveis sejam avaliados, em cada momento, por dois Peritos distintos e independentes. A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários - CMVM, no seu Regulamento n.º 8/2002, aceita que estas duas avaliações não “divirjam entre si, tendo por referência a mais baixa das avaliações, mais do que 20 %”.

A Desordem

Como em todas as profissões e actividades, também na área de Avaliação Imobiliária há bons e menos bons profissionais. É numa “ordem de grandeza” que se refugiam alguns “profissionais” que exercem a actividade de Perito Avaliador de Imóveis.

A Ordem de Valor

Em Portugal há algumas Associações (APAE, ANAI) que convidam os Peritos Avaliadores a serem seus membros. Trata-se de Associações de carácter particular, sem qualquer delegação de poderes do Estado, ao contrário do que se verifica nas Ordens Profissionais.

Uma avaliação não serve para dar uma opinião ou indicar uma “ordem de grandeza”. Serve para determinar um atributo quantitativo, único, a um bem imóvel.

O mercado necessita de alguém que traga Ordem e, ao mesmo tempo, Valores a esta Profissão. Uma Avaliação não se traduz numa opinião nem numa “ordem de grandeza”. Por isso o sector precisa urgentemente de uma Ordem, de Valores, de Regulação. É urgente a criação de uma Ordem de Avaliadores que regule, fiscalize e tutele a actividade de Perito Avaliador de Imóveis. A outorga da Cédula Profissional poderá ser precedida de exames de qualificação e selecção.

De notar que a Profissão de Perito Avaliador de Imóveis poderá ser exercida por licenciados de diferentes áreas (Engenharia, Arquitectura, Economia, …).