Os honorários de avaliação

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

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O assunto dos Honorários do Perito Avaliador é um “velho” e sensível problema. “Quem paga, acha sempre que paga muito e quem recebe, acha sempre que recebe pouco”.

De um modo geral, pode afirmar-se que as tabelas de honorários impostos pelos grandes clientes às empresas de avaliações e, por sua vez, estas aos seus prestadores de serviço externo, são vergonhosas. Lembra-se que, as empresas de avaliações têm sempre que recorrer à subcontratação dada a sua ampla área territorial de acção.

Relativamente a honorários, os Estatutos da Ordem dos Engenheiros (Decreto-Lei nº 119/92, de 30 de Junho), no Título II – Deontologia Profissional, referem (Art.º 87) que “o engenheiro só deve pagar-se pelos serviços que tenha efectivamente prestado e tendo em atenção o seu justo valor” e “deve recusar a sua colaboração em trabalhos cujo pagamento esteja subordinado à confirmação de uma conclusão predeterminada, embora esta circunstância possa influir na fixação da remuneração”.

O regulamento de Deontologia da APAE - Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia, o seu Artigo 8º - Remuneração do avaliador, refere “Qualquer que seja a forma do exercício profissional, o avaliador não poderá aceitar comissões ou quaisquer outros proventos que não a sua justa remuneração paga pelo cliente”.

Como se verifica, os honorários dos engenheiros e dos avaliadores devem ser justos e proporcionais ao trabalho efectivamente realizado, devendo-se recusar situações de excesso, mas também de exploração. Como é evidente, não devem estar dependentes do resultado do trabalho.

Este ano, há uns meses, reencaminharam-me um e-mail de uma conceituada empresa a recrutar avaliadores externos. Nesse e-mail, a empresa anexava a sua tabela de honorários que fixava o valor de 25 euros (vinte e cinco euros) por avaliação para apartamentos e moradias! Outras empresas, muito mais generosas, pagam, por este mesmo trabalho, a módica quantia de menos de 40 euros (quarenta euros)! Lembro que nestes valores estão incluídas despesas de deslocação, isto é, as empresas não pagam deslocações à parte. Estes valores, praticados pelas empresas, estão obviamente condicionados pelo que estas recebem dos grandes clientes.

O próprio Estado Português não é bom exemplo. Lembra-se o teor da Circular nº 4 / 2012 da Autoridade Tributária e Aduaneira, que fixa, por despacho do Ministro das Finanças, o valor das Unidades de Remuneração e respectivas regras de cálculo para remuneração dos peritos avaliadores da Avaliação Geral da Propriedade Urbana. Como todos nós recordamos, houve peritos que não tomaram posse e outros que “fizeram greve” recusando-se a prestar serviço. Recorda-se a crítica activa e veemente que na altura teve a APAE - Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia.

Relativamente a este assunto, há tempos uma pessoa amiga lembrou a conhecida frase: “if you pay peanuts, you receive monkeys”.

No meu ponto de vista, os Clientes regulares de avaliações devem repensar a sua atitude quanto à remuneração dos seus habituais prestadores de serviço. Estes devem ser justamente remunerados. Este é um assunto que deve ser encarado com toda a seriedade de ambas as partes. Neste momento os avaliadores são a parte fraca. É cada vez mais desinteressante trabalhar naquelas condições.

Uma forma de resolver este problema e de acabar com alguma “dependência”, que por vezes poderá existir entre as Empresas de Avaliação e os grandes Clientes, é transferir a responsabilidade das Avaliações para os Clientes Particulares. Estes adjudicavam a Avaliação a Peritos Avaliadores credenciados, com Cédula Profissional, e devidamente registados junto da Ordem Profissional e eventualmente das Entidades Reguladoras - ver Artigo “A ordem que faz falta” de Outubro de 2013. Os Clientes apresentavam a Avaliação à Instituição de Crédito, ou a mais do que uma se assim o entendessem. Estas, com base na Avaliação e no risco do Cliente, definiam a percentagem de financiamento que estavam dispostas a conceder que obviamente poderia ser superior a 100 % (financiamento sem garantia colateral).

O Cliente ficava com a possibilidade de, com a mesma avaliação, apresentar o seu pedido junto de várias Instituições de Crédito evitando assim o pagamento da avaliação, mas não as respectivas comissões de estudo do dossier, a cada uma destas.

Para evitar e controlar “conluio” entre os Clientes Particulares e os Avaliadores, as Instituições de Crédito poderiam solicitar fiscalização e apresentar reclamações à Ordem Profissional e à Entidade Reguladora. Quando um mesmo Perito Avaliador tivesse várias reclamações provadas, ser-lhe-ia retirada ou suspendida a Carteira Profissional estando assim impedido de realizar Avaliações.

O mesmo se deveria passar com os Fundos Imobiliários e outros Institucionais. Os Avaliadores deviam deixar de prestar serviço ao Fundo e/ou à Sociedade Gestora e passariam a ser aleatoriamente nomeados pela Entidade Reguladora. Deste modo, promovia-se a necessária rotatividade de Avaliadores e acabava-se com a dependência económica do Avaliador ao Fundo e/ou à Sociedade Gestora.

Relativamente a este assunto, as Normas Profissionais de Avaliação do RICS (Red Book de Janeiro de 2014, na PS 2 “Ética, competência, objectividade e divulgações”, no ponto 8.6. “Proporção de remuneração” referem:

• “8.6.1 Deverá ser feita uma declaração sobre se a proporção da remuneração completa paga pelo cliente, durante o ano precedente, em relação ao total da receita da firma do membro, durante o ano precedente, é mínima, significativa ou substancial.
• 8.6.2 Uma proporção de remuneração inferior a 5% pode ser considerada “mínima”; entre 5% e 25% pode ser considerada “significativa”; acima de 25% é considerada “substancial”.