O recente aumento dos preços das casas em Portugal pode permitir um reforço de hipotecas? Porquê, como, em que condições?
Em teoria, a situação é simples: se num determinado momento, a casa vale 100 e tenho um empréstimo de 80, temos um loan-to-value de 80%. Se num outro momento futuro, a casa valoriza para 120, o devedor tem 2 hipóteses: ou baixa o seu loan-to-value para 67% ou mantém-no nos 80%, pedindo assim mais 16 emprestados ao Banco. Poderá, nesse momento, rever as restantes condições do empréstimo.
No Reino Unido, dados recentes mostram que existe uma tendência de reforço de hipotecas nesse País, com os devedores a aproveitaram a recente valorização das suas casas para conseguir pedir mais dinheiro emprestado ao Banco. Entre o 1º trimestre de 2014 e igual período de 2015, o devedor que procurou um reforço de hipoteca tinha registado uma valorização da sua casa, em média, de £ 18.091. Durante esse período, o valor médio de reforço pedido foi de £ 9.069, ou seja, cerca de 50% da valorização do imóvel. O prazo dos empréstimos também aumentou, já que no mesmo espaço de tempo, os empréstimos com 25 anos aumentaram em 10 pontos percentuais.
Trata-se de um fenómeno perfeitamente usual num contexto de valorização do mercado imobiliário e de baixa histórica das taxas de juro. Para muitos devedores, pode ser uma excelente oportunidade para 1) pedir mais dinheiro emprestado a um juro historicamente baixo e 2) aumentar o prazo do empréstimo, impactando assim muito pouco no valor da prestação mensal, mesmo com uma dívida superior.
Tomemos como exemplo o seguinte devedor:
- Dívida actual: € 100.000;
- Prazo restante: 20 anos;
- Taxa de juro: Euribor a 3 meses, acrescida de 1,25%.
Se a valorização da casa desde devedor lhe permitir aumentar o financiamento em 10%, conseguindo pedir assim mais € 10.000 ao seu Banco, mantendo-se o spread de 1,25%, o prazo total de amortização do financiamento teria de ser renegociado para 27 anos por forma a que a prestação se mantivesse igual.
No entanto, as condições actuais do mercado imobiliário em Portugal e do sector bancário e hipotecário, não parecem favorecer um fenómeno deste tipo no nosso País. O spread médio actual de 1,29% é ainda muito baixo face ao valor quase de 3% para os novos contratos de hipoteca (dados do Banco de Portugal, tratados por Out of the Box). Uma renegociação do contrato com aumento do valor da dívida poderia significar um aumento do spread contratado. No exemplo acima, bastaria um aumento do spread para 2% que o valor da prestação aumentaria mais de 9%, mesmo com uma dilatação do prazo de amortização da dívida.
Bons negócios (imobiliários)!
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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Main Thinker
Managing Director
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