Saiu hoje uma notícia no Jornal Oje que fala sobre uma alteração introduzida no Orçamento de Estado para 2010. Essa alteração refere-se à abolição da isenção, em sede de IMT e IMI, para os Fundos de Investimento Imobiliário Fechados (FIIF).
Relembrando a situação actual: os FIIF de subscrição particular estão isentos em 50% de IMI e IMT e totalmente isentos quando subscritos por Investidores Institucionais. Os de subscrição pública estão também totalmente isentos (para mais informações, podem sempre consultar a Real Estate & Finance Newsletter nº6).
Parece-me ser uma medida que poderá prejudicar fortemente a nossa indústria de fundos de investimento imobiliário e também o próprio mercado imobiliário. Será uma forte penalização para os novos investimentos (que terão de pagar IMT) e para as carteiras existentes, que terão de começar a pagar IMI.
De acordo com os dados mais recentes da APFIPP, o valor total sob gestão dos Fundos Fechados em Portugal totalizava, em Fevereiro de 2010, 5 mil milhões de euros. Provavelmente, alguns fundos especiais (com activos sob gestão de 1,757 mil milhões de euros) também serão fundos fechados, subindo assim a factura para os participantes. De qualquer forma, poderemos estar a falar de uma receita adicional para o Estado mínima de € 10 Milhões (taxa mínima de 0,2%), mais provavelmente a cair para os € 20 Milhões.
Num contexto económico, no mínimo complicado, num enquadramento imobiliário algo depressivo, onde as rendibilidades são cada vez mais reduzidas e a gestão dos investimentos mais difícil e criteriosa, estas alterações fiscais poderão ter um impacto significativo na rendibilidade de muitos investimentos e carteiras imobiliárias. A par da descida dos preços do mercado imobiliário, da subida das yields e consequentemente uma descida generalizada no NAV dos fundos, uma subida da fiscalidade poderá colocar muito investimento em causa.
Após a entrada em vigor dos FIIAH, com um regime fiscal bastante interessante para o investidor, sinceramente pensei que estaríamos a entrar numa nova fase. Esta alteração agora a confirmar-se é, para mim, um enorme retrocesso.
Vamos ver o que ficará previsto em sede de Orçamento de Estado e depois logo veremos e faremos as contas mas à partida parece-me que poderá prejudicar o investimento imobiliário e a "angariação" de investidores institucionais que tanta falta fazem ao nosso, já por si, pequeno e pouco interessante mercado.
Mesmo assim, continuo e continuarei sempre a desejar-vos... bons negócios (imobiliários)!
9 comentários:
Permito me discordar do GNR porque não sei se será uma medida tão relevante quanto isso. A maior parte dos FIIFechados que sofrerão as consequencias desta medida são meros veículos fiscais de promotores e detentores de património imobiliário que encontraram aqui um veículo para isenções/reduções fiscais mal pensadas e mal estruturadas. Ninguém se pode esquecer das motivações pelas quais, há quase 23 anos, foi criada a legislação sobre fundos de investimento imobiliário: agregar poupanças que, geridas por entidades profissionais, permitissem a dupla função do acesso de pequenos aforradores ao mercado de investimento imobiliário e, simultaneamente, favorecer a criação de veículos de dinamização do mercado. Ora nenhum destes objectivos esteve, com toda a certeza, presente na criação do actual regime fiscal dos FIIFechados. Agora o próprio legislador compreendeu a "ratoeira" que criou e, em nome da moralidade, vem abolir benefícios sem nexo algum.
Mais valia que, em devido tempo, tivessem reconhecido a dedutibilidade dos encargos financeiros da dívida contraída pelos FIIAbertos. Não podemos continuar a ser um país em que, aproveitando boas medidas por alguns adoptadas, dentro de um certo enquadramento, se permita mais tarde distorcê-las com motivações ou pouco claras ou nada esclarecidas.
Antes de mais, volto a alertar para a necessidade de todos assinarmos os nossos comentários. As opiniões devem ser identificáveis para poderem ser livremente discutidas.
Sobre este comentário, em parte concordo mas há que não esquecer 2 aspectos: primeiro, a isenção já tinha sido cortada em 50% por causa disto que este nosso leitor alerta; por outro lado, existe o outro lado da equação, ou seja, aqueles que usam estes veículos para efectivamente desenvolverem a sua actividade entregando a gestão a uma entidade independente e com know-how, para além obviamente de usufruirem dos benefícios fiscais em vigor.
E pergunto-me: qual é o problema disso?
O acesso a pequenos aforradores faz-se por via dos fundos abertos, e esses mantêm a isenção. Quanto aos fundos fechados, é um veículo adequado a promotores e investidores que queiram desenvolver os seus investimentos beneficiando também de um enquadramento fiscal mais favorável.
E os FIIAH? E os fundos de reabilitação urbana? Não são também esses mecanismos importantes e necessários?
Como em tudo, há que "separar o trigo do joio"...
Caríssimo Anónimo:
Se eu quiser entrar numa reabilitação de um prédio que ache catita e com bom potencial mas para essa operação precisar de 5M de euros e se tiver só 1M, poderei juntar uns quantos amigos, três, quatro, dez, os que forem necessários para fazer os 5M e assim investir num produto imobiliário ( FII Fechado) que sozinho não teria hipótese. Acha que isto é planeamento fiscal? Eu não e também não percebo o motivo da descriminação perante os fundos abertos.
Se o Estado pensa que existe situações fraudulentas porque não investiga caso a caso ao invés de descriminar? Dará trabalho????
Para reflectirmos
João Safara
Ilustres intervenientes,
Esta medida que agora se anuncia e espero não venha a ter consagração legal é mais uma machadada no nosso depauperado mercado de investimento imobiliário em geral e dos fundos imobiliários em particular.
São tantas as restrições operacionais (por exemplo a carga burocrática e administrativa da gestão dos FII's) as imposições legais (p.ex. o regime do arrendamento urbano distorcido e desdobrado em três sub-regimes cada um pior que o outro)e as exigências tributárias que o Estado aplica a estes veículos de investimento, que qualquer investidor que actue sob critérios de razoabilidade e eficiência económica, tenderá a pura e simplesmente desviar as atenções para outras realidades bem mais interessantes e atractivas...
Temo bem que, perante o descalabro económico a que estes governos nos têm conduzido com a consequência inevitável do recurso imoral ao sacríficio dos cidadãos via mais e mais impostos, em bem pouco tempo até os Fundos abertos passarão a pagar esses impostos prediais.
Já nada me admira, sobretudo quando já ouvi ex-responsáveis da CMVM a advogarem pura e simplesmente a abolição dos fundos abertos sob o pretexto das dificuldades da avaliação correcta dos seus activos. Enfim, mais uma desculpa para justificar a incompetência de alguns elementos da supervisão financeira...
Reparem bem que aqui não se trata de agravar a tributação da riqueza institucionalizada protagonizada pelos fundos é apenas mais uma medida para promover o empobrecimento geral e desincentivar o investimento como se este país fosse uma terra maldita que tem ódio a quem promove a criação de riqueza, desenvolve investimentos, gera empregos, alimenta os serviços de arquitectura, engenharia e afins, paga taxas camarárias e muitos outros impostos para além destes...
E o problema é que entrega esses impostos a um Estado que gasta mutíssimo, endivida-se irresponsavelmente, trabalha mal e ainda por cima espezinha os privados.
A falência do Estado é a
moral subjacente a esta medida.
António Coutinho Rebelo
Meu Caro António,
Antes de mais, devo dizer que é um prazer ter-te por cá e receber tão valiosa opinião!
No fundo, é também como o João Safara dizia: é muito difícil fiscalizar?
Na verdade, este Governo já nos habituou a isso mesmo: na incapacidade de fiscalizar, de supervisionar, de gerir, de poupar, de pensar e de estruturar o nosso País, torna-se sempre mais simples cobrar e cobrar mais.
Este nosso Governo passou os últimos 5 anos a trabalhar (mal) o lado da receita e a gerir (ainda pior) o lado da despesa.
E agora o mercado de investimento imobiliário "levou por tabela"...
Ha alguns anos atras tivemos a esperança de sediar em Portugal uma industria de fundos de investimento imobiliario que seria a porta de entrada de investidores europeus institucionais.
Em 2006 concretizamos o primeiro investimento (40M€)indirecto de um fundo ingles num fundo fechado portugues. Outros se seguiram em outras gestoras.
Em 2007 a lei do orçamento de estado retirou 50% da isenção em imt e imi; desde logo percebemos a intenção do legislador do voltar às bases da configuração desta industria no nosso pais: fundos abertos para a poupança das familias; mas sem qualquer instrumento de investimenro alternativo (tal como em outros paises europeus veiculos transparentes)para investidores institucionais.
A solução foi avançar para fundos sediados noutras praças europeias; ou seja actualmente utilizamos veiculos em que pagamos a advogados , a consultores fiscais e a contabilistas de outros paises quando poderiamos estar a reforçar o desenvolvimento de toda esta "expertise" no nosso pais.
Os fundos fechados portugueses mantiveram algum interesse para "family offices" portugueses para um uso proximo de um "trust" em que permitia construir um patrimonio, muitas vezes familiar, de uma forma muito fiavel face á supervisão e á capacidade profissional da gestão existentes; esta possibilidade vai desaparecer com a abolição do beneficio fiscal dos 50% de imt e imi, porque se torna mais economico seguir o modelo de uma SA. Aguardamos a publicação do Decreto sobre as SII para comentarmos.
Armando Lacerda
Meu Caro Armando,
Noto enorme desilusão nas suas palavras mas conto, naturalmente, que não baixe os braços!
É realmente como escrevi, parece-me ser um rude golpe na capacidade de angariação de investimento estrangeiro para o mercado imobiliário em Portugal.
Caminhamos a passos largos para um "orgulhosamente sós", aqui à beira-mar plantados.
E aproveitando para responder ao 1º comentário a este artigo, são medidas destas que fomentam a engenharia fiscal: como em terras lusitanas tudo se paga, e paga-se caro, há que estudar e analisar formas mais eficientes de investir em Portugal. E essas formas passam sempre por países fiscalmente mais competitivos, como explica aqui o Armando.
Pode ser que realmente o novo enquadramento legal para as SII crie um novo veículo de investimento institucional mas veremos também que implicações terá na indústria das SGFII. Já ouvi perspectivas diferentes, que beneficiará e que prejudicará.
Um abraço, Armando!
Completamente a favor do corte deste benficio fiscal,tendo em conta:
As reformas são tributadas:
Os mil euristas passam a pagar + impostos
Os investidores quando vêm um bom negócio não pensam no aspecto fiscal
De quem são 90 % dos fundos imobiliários em Portugal ?
Não tenham pena de quem gasta num almoço o valor da reforma de muitos portugueses.
Caro António,
Vou apenas deixar-lhe alguns elementos para reflectir sobre o que escreveu:
- A compra, venda e propriedade de acções, obrigações e outros activos financeiros não é tributada. A mais-valia, essa sim, é tributada e, pelo que parece, apenas agora vai começar a ser efectivamente tributada;
- Existem vários investimentos em Portugal, em diversos sectores de actividade, que são alvo de diversos benefícios fiscais;
- A reforma não é um investimento, a constituição de um veículo para levar a cabo um projecto imobiliário, esse é um investimento. A comparação parece-me totalmente desproporcionada;
- No mercado imobiliário, aqui como em qualquer ponto do mundo, o benefício fiscal é sempre uma motivação para o investidor. Se assim não fosse, então porque é empresas como por exemplo a Sonae Sierra foi à procura do melhor veículo no país fiscalmente mais interessante?
- Esses 90% não sei de onde vêm! Mas entendo a "boca" mas mais uma vez volto a frisar: há que "separar o trigo do joio";
- E essa do almoço, é para mim, no mínimo, infeliz para não dizer outra coisa...
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