Estratégias com Derivados Imobiliários

Numa outra ocasião, falei aqui sobre um novo Fundo que irá investir em derivados imobiliários no Reino Unido, o inProp Fund.

Também já tive ocasião de publicar uma newsletter sobre property derivatives. É um assunto que considero importante para o mercado imobiliário e que estará cada vez mais na ordem do dia como forma alternativa e válida de transaccionar activos imobiliários, mas de forma indirecta.

Na realidade, podemos ter duas formas de investir em imobiliário: de forma directa, comprando e vendendo activos no mercado (ou seja, detendo posições spot, longas), ou de forma indirecta, transaccionando produtos que sigam (tracking) índices de imobiliário (detendo posições longas ou curtas mas sem deter o activo).

Os últimos anos têm sido bastante difíceis para o mercado de derivados imobiliários. O montante de swaps do IPD UK caiu de £ 7 bln em 2008 para £ 2,7 bln em 2009.

Os gestores de fundos prosseguem diferentes estratégias quando investem em produtos derivados. Já referi numa outra oportunidade que, num painel de delegados numa conferência do IPD, as principais razões no uso de derivados imobiliários prendiam-se com a possibilidade de fazer hedging (cobertura de risco) e money management (gestão de liquidez).

Mas existem outras: alocação de investimentos sectorialmente ou alocação de investimentos no estrangeiro.É sobre algumas das estratégias inerentes ao investimento indirecto que vos quero falar hoje.

Tal como nos mercados de capitais, também no mercado imobiliário, o uso de produtos derivados desempenha um papel importante na gestão de uma carteira. Umas das principais estratégias no uso de derivados tem que ver com a possibilidade de se fazer hedging com posições spot, gerindo-se assim o risco de desvalorização do activo.

Imagine-se um proprietário de edifícios de escritórios em Londres. Caso ele tenha a expectativa que o mercado irá desvalorizar - por aumento da vacancy rate, ou descida das rendas, ou ainda por aumento das yields - ele pode procurar gerir esse risco sem ter de vender a carteira. Aliás, a venda da carteira seria de difícil execução e naturalmente iria provocar menos-valias, dado tratar-se de uma distress sale.

Nesse caso, então, ele poderá investir em derivados. Como? Ficando curto (short) num índice, por exemplo, do IPD que replique o mercado de escritórios de Londres. Este proprietário perde na desvalorização dos seus activos mas consegue contrabalançar essa perda com o ganho de estar curto no índice que também ele terá desvalorizado.

Fonte: CWHB / Real Estate Capital

Outra estratégia relacionada com o uso de derivados relaciona-se com a possibilidade de se obter maior diversificação do que através da detenção de posições spot. Como sabemos, a diversificação de uma carteira imobiliária por via do investimento directo é difícil de obter, sendo necessários volumes elevadíssimos de investimento. O investimento indirecto possibilita, assim, o acesso a essa diversificação e os produtos derivados que existem e que replicam índices permitem a obtenção dessa diversificação.

Por fim, realço ainda a estratégia de market-timing, que considero importante e o uso de derivados, à luz da estratégia de cobertura de risco (hedging) é fundamental também no market-timing. Existem muitas casas de investimento que usam modelos de previsão dos ciclos do mercado e actuam em consonância. Ao invés de transaccionarem directamente para aproveitarem ciclos de subida e de descida, podem fazê-lo por via de derivados, com mais liquidez e menores volumes de investimento.

Bons negócios (imobiliários)!