Quanto vale um Hotel? - I

Deixo-vos hoje a 1ª parte de um artigo que escrevi recentemente para a Revista da Associação dos Directores de Hotéis de Portugal.





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Qual o valor de Mercado de um Hotel e como deve ser determinado? Confesso que para mim, que analiso e avalio unidades hoteleiras e projectos turísticos há mais de 10 anos, faz-me alguma confusão muitas avaliações imobiliárias de hotéis que são feitas em poucos dias…

Com este artigo, espero poder contribuir com a minha perspectiva de como se deve avaliar um Hotel, depreendendo-se, desde logo, o porquê desta minha estranheza face ao praticado no mercado.

Excepções à parte – porque existem sempre – existem fundamentalmente 2 métodos de avaliação de uma unidade hoteleira: Método dos Múltiplos e Método do Discounted Cash-Flow.

O Método dos Múltiplos

Trata-se de uma forma linear e expedita para determinar um potencial valor de mercado de um hotel. Qualquer um consegue fazê-lo e ter uma ideia aproximada – repito, ter uma ideia, apenas isso – de quanto poderá valer um determinado hotel.

O múltiplo a utilizar pode variar: vendas, GOP, EBITDA, nº de quartos. Eu, pessoalmente, prefiro o múltiplo do nº de quartos. Quanto vale cada quarto do meu Hotel? Imaginemos um hotel de 4 estrelas com 100 quartos. Se eu pensar que o hotel valerá € 100 mil por quarto, tenho que o valor de mercado desse hotel é de € 10.000.000. Simples? Talvez nem tanto…

Esta simplicidade tem algumas limitações dado que o método seria fiável se estivéssemos perante um mercado líquido e com bastantes transacções comparáveis. Um avaliador poderia observar hotéis comparáveis e ver por quanto teriam sido transaccionados e assim se obteriam os múltiplos do mercado. Mas como o nosso mercado de compra e venda de hotéis é ilíquido – para não dizer inexistente – este método torna-se assim falível, pelo que apenas nos poderá dar uma ideia aproximada de valor.

Adicionalmente, este método encontra ainda uma outra limitação: ele é estático no tempo, não contemplando projecções futuras. Baseia-se em transacções históricas e não se alicerça em estratégias e acções futuras que poderão influenciar o valor do hotel.

Mas não havendo então nenhum benchmark, que valor por quarto se deve pressupor para avaliar um hotel? Dependerá da localização e da categoria. Existem intervalos de valor que são comummente aceites pelo mercado mas para simplificar, deixo-vos o seguinte gráfico da HVS com o valor médio por quarto do mercado hoteleiro de Lisboa:

Fonte: HVS

Como podemos observar, um hotel de 4 ou 5 estrelas valia em média, em finais de 2009, € 127 mil por quarto, tendo observado uma queda acentuada de valor desde 2007.