Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund
--
Depois do artigo do Gonçalo sobre a temática do imobiliário e da inflação, tentei colocar este meu comentário na zona dos comentários no blog, mas como nao permite colar gráficos, venho por esta via expressar a minha opinião sobre a temática.
Não acredito que quando se diz que o imobiliário funciona como bom inflation hedge, se refiram ao curto mas sim ao longo-prazo, e neste caso, longo prazo significa várias décadas. Vejam os gráficos seguintes. Reportam o NPI Apartment Capital Appreciation Only Index (índice residencial para o US, de prime property), que depois ajustei pela taxa de inflação.
Durante este periodo, o índice ronda o valor 1 e como tal parece ser um bom hedge para a inflação (a bollha de 2004 está bem evidente). Mas vejamos agora o mesmo índice tendo como ponto de partida o ano de 1977.
Ficamos com uma perspectiva completamente diferente. Agora parece que houve perda de valor mas, mais uma vez, apenas depende do ponto de partida e de outro factor que normalmente é neglicenciado: o income return.
Na minha opinião, o imobiliário tem de oferecer mais do taxa de inflacao; no longo prazo verificam-se as seguintes relações:
inPROP Capital Fund
--
Depois do artigo do Gonçalo sobre a temática do imobiliário e da inflação, tentei colocar este meu comentário na zona dos comentários no blog, mas como nao permite colar gráficos, venho por esta via expressar a minha opinião sobre a temática.
Não acredito que quando se diz que o imobiliário funciona como bom inflation hedge, se refiram ao curto mas sim ao longo-prazo, e neste caso, longo prazo significa várias décadas. Vejam os gráficos seguintes. Reportam o NPI Apartment Capital Appreciation Only Index (índice residencial para o US, de prime property), que depois ajustei pela taxa de inflação.
Durante este periodo, o índice ronda o valor 1 e como tal parece ser um bom hedge para a inflação (a bollha de 2004 está bem evidente). Mas vejamos agora o mesmo índice tendo como ponto de partida o ano de 1977.
Ficamos com uma perspectiva completamente diferente. Agora parece que houve perda de valor mas, mais uma vez, apenas depende do ponto de partida e de outro factor que normalmente é neglicenciado: o income return.
Na minha opinião, o imobiliário tem de oferecer mais do taxa de inflacao; no longo prazo verificam-se as seguintes relações:
Rendibilidade Total = Apreciação de capital + income return = Taxa de inflação + Taxa de juro real + Prémio de risco
Em alguns mercados/segmentos, ao longo de alguns periodos de tempo, quando income = Prémio de risco + taxa de juro real, porque a apreciacao do capital = taxa de inflacao, fica-se com a ideia que imobiliário é um bom hedge. Contudo estas relações nao sao estáveis e daí as disparidades de opiniões.
Sem comentários:
Enviar um comentário