O papel dos Municípios no financiamento da Regeneração Urbana - II

Por José Carlos Marques da Silva
Managing Partner da Strategy XXI e Membro do Conselho Consultivo para a Regeneração Urbana da CIP – Confederação Empresarial de Portugal







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A Experiência da Câmara Municipal de Lisboa (CML)

A CML tem em curso um plano que, nas palavras do seu vereador do urbanismo, o Arquitecto Manuel Salgado, “promete criar uma verdadeira revolução na reabilitação urbana da cidade”. Foram lançados um conjunto de medidas e programas de apoio aos privados, condomínios e investidores, que visam estimular o investimento em regeneração urbana na cidade de Lisboa e que passam, por:

1. Isenção de IMI e IMT (na primeira transacção);
2. Redução da taxa nominal do IVA dos actuais 23% para os 6,0%, cobrado na realização das obras de regeneração;
3. Levantamento de oportunidades de investimento em regeneração;
4. Estudos e análises de mercado;
5. Criação de uma bolsa de imóveis, propriedade do município disponíveis para serem objecto de intervenção pelos privados;
6. Apoio técnico na definição dos projectos;
7. Apoio na pesquisa de fontes de financiamento (incluindo o crédito bancário);
8. Incentivos para a contratualização com privados.

Entre outros objectivos a CML espera com esta aposta estratégica:

1. Evidenciar e valorizar um mercado potencial, estimado em 8 mil milhões de euros de investimento em regeneração;
2. Recuperar 40 mil novos habitantes para a cidade de Lisboa, contrariando um dos flagelos do povoamento urbano dos últimos anos, caracterizado por uma contínua desertificação dos centros das cidades e um movimento de deslocalização para as periferias;
3. Criar uma cultura de reabilitação e de manutenção do edificado;
4. Valorizar o turismo como uma das âncoras da competitividade territorial;
5. Contribuir para a recuperação do fragilizado sector da construção civil nacional;
6. Contribuir para a criação liquida de postos de trabalho e a diminuição dos postos de trabalho.

As novas regras para a reabilitação urbana, aprovadas pela CML, em vigor ainda ao longo do primeiro semestre, permitem isenção e IMI e IMT e mais relevante ainda, a redução do IVA na realização das obras dos actuais 23% para 6%, o que representa uma economia muito significativa.

Quase toda a cidade de Lisboa, está dentro do perímetro da Área de Reabilitação Urbana definida pela CML, podendo beneficiar destes incentivos. Entre as zonas que se encontram fora deste perímetro temos a zona do Parque das Nações, Carnide, algumas áreas de Alvalade, a Alta de Lisboa e outras áreas de construção mais recente, que não carecem deste regime especial.

O valor global do investimento estimado para a reabilitação e conservação dos edifícios a precisarem de intervenção ascende a oito mil milhões de euros. Para percebermos a verdadeira dimensão deste valor e os desafios que coloca, atenda-se ao facto de a capacidade de investimento anual da CML se situar entre os 80 e os 90 milhões de euros.

Os inquéritos e estudos realizados pela CML, revelaram que, ao contrário do que se poderia supor, as necessidades de reabilitação urbana em Lisboa, não se encontram confinadas aos bairros históricos. Os estudos mostram que em termos relativos, há mais necessidades de intervenção, i.e. mais edifícios degradados a precisarem de intervenção em zonas como a Av. da Liberdade ou Av. Almirante Reis, para citar somente alguns exemplos, do que nos bairros históricos de Lisboa, como Alfama ou Mouraria.

Neste momento, 95% de novos projectos que dão entrada na CML são já de projectos de reabilitação, o que é revelador do interesse que o programa está a suscitar e do interesse dos privados pela área da regeneração na cidade de Lisboa.

A CML lançou ainda um programa de apoio para os cerca de 8O edifícios que são propriedade do município e que se encontram devolutos, permitindo que investidores privados, sob determinados condições, os possam reabilitar, colocá-los no mercado e só depois de os vender é que os pagam à CML.

O caso de estudo da CML tem gerado bastante interesse junto da comunidade em geral e é um bom exemplo do importante papel que pode (e deve) estar acometido a este importante nível da administração na dinamização das políticas de incentivo à regeneração urbana.

Em conclusão, podemos afirmar que encontrar os recursos necessários para financiar os investimentos em regeneração urbana e na dinamização das nossas cidades, vai exigir um grande esforço, muito focus no funding e no desenvolvimento de soluções e veículos de financiamento inovadores, desenhados em função das características e das especificidades deste tipo de investimentos.