Investir em Imobiliário Comercial?... Claro que sim!!

Por Pedro Valente

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Os tempos conturbados que atravessamos levantam grandes dúvidas aos investidores que, face à instabilidade dos mercados financeiros, procuram refúgios para o seu dinheiro. Neste contexto de grandes volatilidades o imobiliário comercial apresenta-se claramente como um investimento para o momento atual.

Mas porquê investir em imobiliário comercial?

Quando comparado com outras classes de ativos (ações, obrigações, etc…) o imobiliário apresenta alguns aspetos muito interessantes, que aparecem reforçados atualmente, senão vejamos.

Cada investidor ao compor a sua carteira de investimentos procura obter a máxima rentabilidade dentro de determinado risco que está disposto a assumir.

Já há muitos anos que a Teoria do Portfolio Moderno (Markowitz) alerta para o facto do investidor não dever colocar “os ovos todos no mesmo cesto” mas antes diversificar, construindo carteiras que incluam diversos ativos com rentabilidades e volatilidades várias. As análises feitas com base nesta teoria indicam montantes minimos de 10-20% a alocar em imobiliário.

No entanto, esta análise tem por base a rentabilidade e volatilidade de cada classe de ativo. Ora, no momento atual esta análise não corresponde necessariamente à visão dos investidores que têm grandes preocupações em relação à possibilidade de desvalorização abrupta dos ativos, o que vem claramente reforçar o imobiliário comercial como ativo de refúgio, por ser muito resistente e assim adaptado aos tempos conturbados que vivemos.

As caracteristicas fisicas do imobiliário conferem-lhe grande resistência às perdas. Quando vemos muitos outros ativos  com valores a tender para zero, ficamos com a certeza que estas caracteristicas do imobiliário limitam as perdas possiveis (o terreno e as construções existentes vão sempre valer qualquer coisa…ao contrário de algumas ações ou obrigações que podem atingir a desvalorização total). Por isso hoje mais do que nunca a percentagem da carteira de investimento alocada a imobiliário deve ser elevada.

Lia no outro dia alguém que comparava os investidores que tinham ações ou obrigações do Lehman e os que tinham a sede do Banco, o que me fez logo pensar nos investidores que compraram ações do BCP há alguns anos e os que, no mesmo momento, investiram nos imóveis que o banco utiliza. Tenho a certeza que sei quem é que está a perder mais…

Claro está que esta proteção contra perdas totais varia muito e será sempre superior em edifícios bem localizados. Um edifício na Avenida da Liberdade nunca vai desvalorizar tanto como em outras localizações periféricas!

Mas, além disto, de vez em quando pergunto aos meus clientes onde é que, em momentos conturbados como os que atravessamos, colocam o dinheiro e a resposta invariavelmente recai sobre as obrigações.

Ora, quando comparo uma obrigação (de empresas ou do tesouro) com um edifício de qualidade com um bom inquilino e contrato de arrendamento vejo imediatamente duas diferenças:

- Rentabilidades mais interessantes no imobiliário, assumindo o mesmo nível de risco, e
- Proteção contra a inflação.

As recentes obrigações das principais empresas portuguesas apresentaram rentabilidades anuais na ordem dos 6% brutos, enquanto as yields brutas em edifícios prime andam nos 8% (entretanto o governo alemão continua a vender obrigações do tesouro com taxa negativa…).

E as rentabilidades no imobiliário (rendas) são atualizadas anualmente, proporcionando, assim, proteção contra a inflação (contra rentabilidades fixas no caso das obrigações).

Atenção que o coeficiente de atualização de rendas para este ano é de 3,36%. O que me parece muito interessante, sobretudo quando falamos de rendas elevadas.

A estas vantagens podíamos ainda juntar a estabilidade das rentabilidades imobiliárias, por oposição às rentabilidades das obrigações.

Em suma, o investimento em imobiliário comercial é no momento presente claramente muito interessante face à relação óbvia proteção / remuneração sobretudo na comparação direta com outras classes de ativos.