É o veículo, estúpido!

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

Não há dia em que não haja alguém, conhecedor ou não do mercado imobiliário, que venha dizer que o arrendamento e a reabilitação são a solução para a recuperação do sector. A construção nova, de raiz, os lucros milionários em loteamentos e afins, a compra de habitação para uso próprio... tudo terminou! Entramos na era de um novo paradigma.

Paradigmas à parte - quem vai lendo as linhas que escrevo e as apresentações que faço já sabe o que penso sobre essa treta do paradigma - há uma coisa que ninguém se lembra, salvo raríssimas excepções (normalmente dos verdadeiros conhecedores da matéria): dos veículos.

Não, não estamos a falar nem de automóveis, nem tão pouco de bicicletas, tão na moda nos tempos de hoje.

O imobiliário, hoje em dia, obriga a que tenhamos uma visão broadband do mercado. Temos de entender quais são, verdadeiramente, os value-drivers do mercado imobiliário, aquilo que influencia o seu andamento  e a configuração dos ciclos. É preciso entendermos que o mercado não se faz somente da procura e da oferta. A componente fiscal e do veículo são também muito importantes.

Vem este tema a propósito por causa dos Fundos de Reabilitação Urbana (FRU) e os Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIAH). Os primeiros já se foram, os segundos estão mesmo a ir...

A legislação que enquadra os FRU previa que estes só poderiam ser constituídos até 31 de Dezembro de 2012. Já os FIIAH, o prazo é 31 de Dezembro de 2013.

Como queremos nós convencer investidores a investir em Portugal, na reabilitação urbana e em produtos imobiliários destinados ao arrendamento, se não temos nenhuma vantagem comparativa em termos fiscais e de gestão?

Como podem os nossos políticos, actores e decisores anunciarem a reabilitação e o arrendamento como a solução mágica para sairmos do actual estado de coisas (claramente, um estado imóvel, nem de propósito!), quando depois ninguém se lembra de criar as necessárias condições de investimento?

E o que falta, então? Na minha perspectiva, o veículo, entre outras coisas, claro está. Ter de dizer a um investidor que para investir em habitação para arrendamento, terá de pagar, logo de início, cerca de 8% em impostos e taxas e que depois, para além do IMI, ainda terá de pagar ou 26,5% (em sede de IRC e derrama), ou 28,5% (em sede de IRS) sobre os rendimentos auferidos... é dose!

E a gestão? Veículos de investimento não temos... temos know-how, muitos milhares de milhões em gestão mas não temos onde colocar os imóveis... É bom termos todos presentes que, se nada for feito, a partir de 01 de Janeiro de 2014 não teremos nenhum veículo adequado ao investimento imobiliário em Portugal. Os fundos fechados não têm qualquer tipo de benefício fiscal, nem de outro tipo, os FRU já terminaram, os FIIAH vão pelo mesmo caminho. Sobram os fundos abertos, no estado em que estão, com participantes a desaparecer e sem qualquer liquidez, e os fundos fechados de subscrição pública (existirá algum?).

Adios, adieu, auf wiedersehen, goodbye, dizia José Cid. So long, farewell, aufi wiedersehen, goodbye, diziam as criancinhas Von Trapp.

Eu diria antes,  é o veículo, estúpido! Sem ofensa...

Bons negócios (imobiliários)!