Home ownership - Take 2

Depois do nosso último post, acerca do peso de proprietários de casas em Portugal e nos Estados Unidos, o Frederico Mondril chamou a atenção em comentário para o maior peso de arrendatários em Lisboa, de acordo com os Censos 2011.

Comentário importante, pertinente. O imobiliário é, realmente, um fenómeno local mas é necessário entender qual o peso que cada localidade tem e o contributo para a média. Existirão mesmo freguesias com um peso elevado de arrendatários? A verdade é que não. Vamos por partes.

Primeiro os números e o que eles significam. O INE apresenta-nos o número de alojamentos arrendados, ocupados como residência habitual, sendo que Portugal tem uma elevada taxa de alojamentos de residência não-habitual. Logo, é muito importante entendermos do que estamos a falar quando apresentamos percentagens. São percentuais do quê? Tentaremos dissecar um pouco os números neste artigo.

Segundos os Censos 2011 do INE, Portugal apresentava nesse ano um total de 5.859.540 alojamentos familiares clássicos. A cidade de Lisboa, que o Frederico apresentou como exemplo, tinha 322.865 alojamentos, apenas 5,5% do total nacional. Por aqui já conseguimos ver o reduzido peso de Lisboa no stock de casas em Portugal.

84% desses alojamentos encontravam-se ocupados, sendo que 73,5% estavam ocupados como residência habitual. Ou seja, a cidade de Lisboa tem uma taxa de desocupação de habitações de 16%, e dos alojamentos ocupados, 13% não são de residência habitual. Adiante.

Em 2011, a cidade de Lisboa tinha 100.241 alojamentos, ocupados como residência habitual, arrendados. Este valor mostra-nos que:

• 31% dos alojamentos na cidade de Lisboa estavam arrendados, apenas 31%;
• Dos alojamentos ocupados como residência habitual, aqui sim, temos 42% arrendados. Mesmo assim, temos um maior peso de proprietários mas é bom não esquecer que o stock total da cidade de Lisboa pesa apenas 5,5% do total nacional.

Segundo a primeira métrica (% dos arrendamentos sobre total dos alojamentos), apenas a freguesia de São Miguel tem mais de 50% de alojamentos arrendados. Já medindo pela segunda métrica, temos 32 freguesias com um número de alojamentos arrendados superior a 50%. Estas 32 freguesias apresentavam um stock de 83.270 alojamentos ocupados como residência habitual, ou seja, 2,1% do total nacional.

Esta realidade local, que o Frederico tão bem nos alertou, temo que tenha simplesmente uma expressão extremamente reduzida no panorama nacional, fazendo com que, neste caso, a média faça sentido. De facto, a Região de Lisboa é a que tem menor peso de proprietários mas com apenas 25% do total de alojamentos. No resto do País, o cenário é diferente:

                                  Fonte: INE

Os números, mais dissecados por freguesia de Lisboa, podem visualizar em baixo.

Bons negócios (imobiliários)!

Anexo: Peso dos arrendamentos em Lisboa, por freguesia

Os censos 2011 e as tendências no imobiliário

Por João Fonseca
ECS Capital







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Caros leitores do Out-of-the-Box, em 2011 todos participámos no Censos 2011. Alguns com mais interesse do que outros, e com maior empenho nas respostas, lá preenchemos os formulários do inquérito.

Desde aí, e paulatinamente, temos vindo a receber, por diversos meios de comunicação, informação baseada nos resultados provisórios do Censos.

Muita gente se perguntou qual o interesse, ou para quê esta despesa quando devia estar todo o país a apertar o cinto. Mas, o que é um facto é que informação é poder! Sem informação temos as nossas opções muito limitadas, e isso também se aplica ao imobiliário.

Quais então os resultados do Censos que nos podem interessar? O site do INE tem um espaço dedicado especificamente à divulgação de resultados provisórios do Censos 2011. A apresentação dos resultados definitivos está prevista para o último trimestre de 2012, mas até lá o INE vai publicar informações sobre temas relevantes.

Para além de ficarmos a saber que a população residente em Portugal, no dia 21 de Março de 2011, era composta por 10.561.614 pessoas, o Censos também nos dá informações úteis para quem anda no Imobiliário. Vejamos:

1) População:

A população aumentou em 205 mil indivíduos, +2%, mas o nº de famílias aumento 11%? Como se explica isto? Com uma redução em 8% da dimensão média das famílias.

Implicações no imobiliário? Mais famílias geram mais procura, mas as habitações que as famílias procuram serão mais reduzidas, já que a dimensão média da família diminuiu.

Como é óbvio, devemos ter cuidado ao tentar fazer estas interpretações directas, que nem sempre reflectem a realidade que conhecemos; mas a tendência de redução da dimensão das famílias está registada na estatística!

2) Alojamentos:

O nº de alojamentos em Portugal aumentou 16%, quando a população apenas aumentou 2%, que implicações é que isto terá na ocupação destes alojamentos? (ponto 3 adiante).

E a distribuição deste acréscimo de alojamentos no País? Terá sido uniforme nas várias unidades NUTS 1 e 2? No Algarve e na Madeira não foram, seguramente:

De acordo com o INE, por alojamento familiar entende-se “Alojamento que, normalmente, se destina a alojar apenas uma família e não é totalmente utilizado para outros fins no momento de referência.”

3) Forma de ocupação dos alojamentos:

Quanto à forma de ocupação dos alojamentos, em média 68% tratam-se de residência habitual, 19% de residência secundária e 12,5% encontram-se vagos:

Chamo a atenção para o Algarve, em que 39% dos alojamentos são residência secundária, como expectável.

O quadro seguinte, extraído de um Destaque do INE sobre o Censos 2011, apresenta a variação na forma de ocupação entre 2001 e 2011:

No total, o nº de alojamentos vagos aumentou 35%, e o nº de residências secundárias aumentou 23%, enquanto que o nº de residências habituais aumentou 12%. O crescimento agregado destas três formas de ocupação geraram o acréscimo de 16% do total de alojamentos no período, referido anteriormente.

4) Alojamentos vagos

De acordo com o INE, um alojamento vago é um “Alojamento familiar desocupado e que está disponível para venda, arrendamento, demolição ou outra situação no momento de referência”.

De acordo com o Censos, o nº de alojamentos vagos aumentou 35%, mas destes apenas 15% estão disponíveis para arrendamento:

Não deixa de ser curioso que apenas 15% dos imóveis devolutos sejam considerados disponíveis para arrendamento. A percentagem parece-me muito reduzida, numa altura em que a procura no mercado de arrendamento é muito elevada, o que me suscita algumas questões:

- quantos destes alojamentos vagos estarão no mercado paralelo de arrendamento (o chamado “sem recibo”)?

- quantos destes alojamentos pertencerão a proprietários que preferem mantê-los devolutos a correr o risco de arrendar a um inquilino devido à falta de segurança jurídica no arrendamento em caso de incumprimento?

Com o contínuo aumento da fiscalização por parte das Finanças e com a próxima entrada em vigor das alterações na legislação do arrendamento, suponho que ocorrerá uma maior transferência do número de alojamentos vagos para o mercado do arrendamento, e uma correcção do valor estatístico publicado.

Em jeito de conclusão, o Censos 2011 já é uma ferramenta muito útil para quem trabalha no Imobiliário e procura compreender as tendências do mercado, actuais e para os próximos 10 anos, e vai tornar-se ainda mais útil quando forem divulgados os resultados definitivos. Até lá, resta-nos aguardar com paciência e ir digerindo as informações que são publicadas esporadicamente.

Bons negócios imobiliários...