Lisboa: mercado de escritórios valoriza 22%

O mercado de escritórios em Lisboa valorizou 22% no espaço de 1 ano. Esta valorização foi calculada com base em dados publicados pela consultora internacional Colliers International, no seu mais recente Office Rent Map.

Entre Setembro de 2016 e igual mês de 2017, o mercado de escritórios de Lisboa registou uma queda de 25 pontos base na sua prime yield, ao mesmo tempo que observou uma subida da prime rent de € 17,60 /m2 para € 20,65 /m2. Esta combinação conjunta, de subida da renda e descida da yield potenciou uma valorização superior a 22% do mercado.

O mercado de escritórios de Lisboa pode ainda ter margem de valorização, quer por subida de rendas, quer por descida das yields. A recente revisão do rating da República Portuguesa pode potenciar uma queda das yields, com mais investidores interessantes num prémio de risco do nosso mercado que, actualmente, se encontra nos 2,8 p.p.'s, acima da Grécia, França e Itália.

No espaço de 12 meses, o prémio de risco do nosso mercado agravou-se, por força da recente queda das yields das OT's, dando assim margem para as yields de escritórios acompanharem essa tendência.

Cálculos: Out of the Box

Destaque para Londres que registou ligeiro acréscimo na prime yield mas uma descida de 10% na prime rent, levando a uma desvalorização dos escritórios na ordem dos -17%. Nota final para o mercado holandês que registou uma forte queda no prémio de risco, com a prime yield a cair de 5,4% para 3,5%. Já há 1 ano atrás, as yields das OT's na Holanda se encontravam em valores muito baixos, tendo assim dado muita margem para o mercado de escritórios local se adequar e valorizar.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: Todos os cálculos foram efectuados por Out of the Box, com base nas prime rents e prime yields publicadas pela Colliers International e pelas yields das obrigações do tesouro dos países mencionados, constantes em http://pt.investing.com (à data de 19 de Setembro de 2017).

Crédito imobiliário aumenta na Europa

Segundo dados publicados pela Consultora DTZ, a actividade de crédito imobiliário aumentou na Europa em 2015, sendo que as expectativas dos credores é que tal tendência se mantenha.

A maior parte dos empréstimos concedidos concentra-se, ainda, nos mercados ditos core - Reino Unido, França e Alemanha - estando no entanto a diminuir à medida que a actividade de investimento se intensifica em mercados mais periféricos, como são os casos de Espanha e Itália.

Apesar de manterem uma maior disciplina na concessão de crédito, em termos de localização, tipo de activos e rácios reduzidos de loan-to-value, na verdade os credores começam a tomar opções de concessão de crédito em alguns locais mais secundários/periféricos e a tomar risco em projectos de desenvolvimento. Não há, no entanto, qualquer sinal de que se esteja a voltar à actividade de financiamento verificada há anos atrás.

Como principais riscos, os credores realçam o facto do aumento da actividade de investimento estar a comprimir as yields para mínimos históricos, isto apesar do spread face à OT's se manter elevado e apetecível. A conjuntura deflacionista europeia é também visto como um sério risco à actividade de financiamento imobiliário.

Bons negócios (imobiliários)!

Espanha tem segundo melhor ano de investimento desde 2001

A Espanha obteve em 2014 o seu 2º melhor ano de investimento imobiliário desde 2001, segundo dados da DTZ. O ano de 2014 fechou com um total de € 8,4 Bll investidos no sector, tendo os dois últimos trimestres registado cerca de 60% do total anual.

OS REIT estiveram particularmente activos, tendo movimentado quase 30% do total anual. O mercado doméstico também esteve em destaque pela sua forte actividade vendedora, tendo assumido 67% do total das transacções realizadas.

O sector de retail também assumiu particular importância, tendo movimentado quase € 5 Bll, o correspondente a cerca de 60% do total anual. O sector de escritórios terá movimentado cerca de 25% do mercado.

O ano de 2014 trouxe  o regresso das grandes transacções com quase 70% do total anual a respeitar a investimentos superiores a € 100 Milhões. Em 2013, esse valor andou pouco acima dos 50%.

O investidor doméstico continua a assumir particular importância, mas do total dos investimentos realizados por investidores estrangeiros (54%), foram os franceses e norte-americanos os mais activos no mercado.

As yields, depois de um longo período de estabilização, iniciaram no final do ano passado um movimento de queda. Resta saber se esse movimento terá continuidade ao longo de 2015.

Bons negócios (imobiliários)!

Portugal e Grécia são os mercados com maior prémio de risco

Segundo um research da Savills, as prime yiels de alguns dos mercados imobiliários europeus estão todas em queda. Os sinais recentes de recuperação económica, aliado às acções levadas a cabo pelo Banco Central Europeu, nomeadamente no corte das taxas de referência, tem levado a um aumento dos preços no imobiliário com consequência na descida das yields.

Entre o 1º trimestre de 2013 e igual período de 2014, Dublin foi o mercado que registou a maior queda anual, em 175 bp's, seguido de Madrid com 50 bp's de queda.

A zona de West End em Londres é a que regista a prime yield mais baixa com 3,25%, seguido de Paris (4%) e Munique (4,25%). Belgrado (9%), Atenas (8,75%) e Milão (6,25%) são as cidades com as yields mais elevadas.

A CBRE reporta uma prime yield para Portugal de 7%, com uma queda também acentuada de 125 bp's.

Fonte: Savills, CBRE

Procurando comparar as prime yields imobiliárias com as yields das OT's de 10 anos (fonte: Finantial Times, a 09 de Julho de 2014) concluímos que Atenas tem o maior spread (6,1%) no mercado europeu, logo seguido de Portugal (3,76%). Significa isto que o prémio para investir em imobiliário é maior na Grécia e em Portugal, reflectindo assim um maior risco de investimento nestes mercados. O mercado alemão é aquele que apresenta o spread mais reduzido na Europa, com um prémio de apenas 1,22%.

Bons negócios (imobiliários)!

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Ver também:

• Savills - Market in Minutes
• CBRE - Portugal Rendas e Yields
• Bond Yields (FT)

Onde pára o mercado de escritórios?

Por Bruno Silva
Partner, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield

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Em época de banhos, Le Tour de France, GES e outras irresistíveis atrações da silly-season, é difícil não haver melhor leitura que a das últimas yields, taxas de ocupação, rendas e outros bitaites imobiliários em geral.

Imagino-o por isso de férias no deck do seu yacht, regressado de um mergulho no mar e inseparável do seu smartphone, deparando-se com esta mensagem “Out-of-the-box”, questionar-se: “Onde pára o mercado de escritórios?”

Sem perder muito tempo, fique a saber que este trimestre está em ligeiro abrandamento por comparação ao início do ano. Não obstante, nos primeiros 6 meses foram registados cerca de 120 negócios com uma área superior a 41 mil m2 – um aumento de 60% quando comparado com o ano anterior e cerca de 11% acima da média dos últimos 5 anos. As atenções focam-se no CBD com o Parque das Nações a registar 30% do take-up total. O objetivo principal continua a ser a redução de área e custos de ocupação, com exceção das empresas de recursos humanos e de serviços partilhados – sector onde Portugal está cada vez mais na moda!

Do lado da oferta, o stock continua relativamente estável com os promotores a adotarem uma estratégia de esperar para ver. Apesar da generalidade dos projetos continuarem parados, alguns estão já em fase de reapreciação pelo que podemos assistir à entrada no mercado de propostas muito interessantes, particularmente no CBD. Os investidores institucionais aparecem com liquidez, à procura de produto e retorno inalcançável em mercados mais maduros. Mas o capital chega também através das private equities e muito do oriente.

A tendência das yields é pois de descida, com a zona 1 (prime CBD) em torno dos 6,5%; zonas 2 e 3 a 8% e a Zona 5 a rondar os 7,5%. As taxas de desocupação tenderão a diminuir gradualmente e as rendas a estabilizar – exceção feita à renda prime do CBD, que corrige em alta pela primeira vez em 4 anos, +0,5 € para 19€/ m2.

Desejo-lhe umas excelentes férias!

#Food-for-thought: uma maneira inteligente de fazer bons negócios é rodear-se de quem faz bom uso da informação!

A Importância da Avaliação Imobiliária

Nélson Rêgo, MRICS
nrego@prime-yield.com
Director Geral
Prime Yield

Como qualquer outra actividade de prestação de serviços, a avaliação de bens imóveis foi fortemente influenciada pelo fenómeno da globalização que condicionou, de certa forma, o modus operandi de muitas empresas que actuam nesta área de negócio.

Apesar deste facto, de as economias estarem mais inter-relacionadas e dos investidores poderem escolher o local mais apropriado para aplicarem os seus capitais, ainda existem alguns entraves a esta mobilidade, como é o caso das avaliações de imóveis. Verificam-se, ainda, diferenças fulcrais entre Países, nas práticas e metodologias de avaliação, o que conduz a decisões de investimento fundamentadas em pressupostos errados, tal como se verificou, em 1996, com o Bangkok Bank of Commerce que entrou em colapso devido a deficientes avaliações do portfólio imobiliário que detinha.

Tornou-se imperioso standardizar as práticas como os bens são avaliados e descritos. Importa, em primeiro lugar, salientar a diferença entre metodologias e práticas. As metodologias das avaliações são dinâmicas, variam consoante o caso concreto em análise, ao invés das práticas que são regras impostas pela consciência de cada avaliador, pelas associações de classe ou pela lei.

Essas regras abrangem a ética, a conduta e a competência necessárias para o desempenho da actividade de avaliação imobiliária. Existem, a nível internacional, várias organizações que, ao longo dos anos, se têm preocupado com esta temática, nomeadamente:

- RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors, que é uma organização, actualmente, com cerca de 150 000 membros em 120 Países. O RICS assume um papel de especial relevância após o crash de 1974 no Reino Unido, uma vez que publicou, em 1976, o “red book”, que com as suas actualizações, continua a ser uma referência para os seus membros, como manual de procedimentos na avaliação imobiliária. Os principais objectivos deste manual estavam relacionados com a melhoria das práticas;

- Tegova – European Group of Valuers Associations, foi fundada em 1977, diferencia-se da organização anterior pelo facto de ser pan-europeia e pelos seus membros serem associações de profissionais, 26 actualmente, ligados à avaliação imobiliária. Esta organização teve como missão inicial conceber e promover a aplicação das European Valuation Standards, bem como representar, junto da União Europeia, os interesses dos avaliadores imobiliários.

Muito mais poderia ser referido acerca das duas organizações anteriormente apresentadas. No entanto, não é o que se pretende com um artigo desta natureza. O que existe de transversal em relação ao RICS e à TEGOVA é o facto de ambas pretenderem uma normalização de práticas a utilizar na avaliação de bens imóveis, com o intuito de facilitar as acções de todos os intervenientes envolvidos na transacção de um imóvel.

O futuro, sem rejeitar o que existe de bom do passado, será feito por uma normalização de procedimentos e concomitantemente por um reforço da ética dos profissionais ligados à avaliação imobiliária. O profissionalismo neste sector será cada vez mais uma certeza.