Recorde histórico no investimento imobiliário em Portugal

Segundo dados hoje publicados pela C&W, Portugal registou um volume de investimento em imobiliário comercial de € 800 Milhões entre Janeiro e Maio do corrente ano. Nunca antes se havia registado tão elevado valor em anos anteriores. Para tal, muito contribuiu a entrada de fluxos estrangeiros no nosso País, com mais de € 600 Milhões investidos.

A média de volume transacionado no primeiro semestre ao longo dos últimos 17 anos situa-se nos €300 milhões, menos de metade do valor que foi transacionado em 2015 em apenas 5 meses. 

Do total de € 600 Milhões em capitais estrangeiros entrados em Portugal este ano, destaque para os norte-americanos com um total de € 400 Milhões. Seguem-se os espanhóis com 22% do capital investido, e investidores tailandeses a tomar o Grupo Tivoli por € 80 Milhões.

O sector de retalho recuperou este ano a primazia em termos de volume de capital investido, representando 67% do total transaccionado, com destaque para a compra de um portfólio ibérico de três centros comerciais pelos americanos da Blackstone à Commerzreal, nos quais se incluíam o Almada Forum, como ativo principal, e o Fórum Montijo, vendidos por um valor estimado pela Real Capital Analytics em mais de €370 milhões. O segundo sector mais representativo em termos de volume de capital investido foi o hoteleiro, representado exclusivamente pelo negócio da compra do portfólio de Hotéis Tivoli pelo Grupo Minor.

Quanto às yields de mercado, estas reflectem uma recuperação de valor dos activos, via descida das mesmas. Hoje, num prazo de 18 meses, as yields recuperaram entre os 150 e os 225 pontos base, com as propriedades industriais a reflectirem uma recuperação absoluta mais acentuada. No primeiro trimestre de 2015 as yields prime aproximam-se já dos valores pré-crise, situando-se respectivamente nos 6% para escritórios e centros comerciais, 5,75% para comércio de rua e 7,50% para industrial.  

Yields mantêm tendência de queda em Lisboa

Segundo um research da C&W, as yields mantêm o seu movimento descendente no mercado de escritórios de Lisboa. No espaço de 1 ano, as prime yields cairam 150 pontos base, de 7,75% para uns actuais 6,25%. No entanto, estão ainda a 50 pontos base do mínimo histórico de 5,75%.

Fonte: C&W

Todas as zonas de Lisboa monitorizadas pela empresa apresentam a mesma tendência de descida. De realçar a Zona 5 - Parque das Nações, onde as yields estão agora em 7,25%, indicando assim o valor pelo qual alguns recentes negócios têm vindo a ser concretizados.

O mesmo documento refere que durante o 3º trimestre de 2014, foram concretizadas cerca de 10 operações de investimento em commercial real estate, num montante total de € 58,7 Milhões. O interesse destes investidores dividiu-se entre imóveis de escritórios e retail, fundamentalmente em zonas prime.

Imobiliário transacionou 110 milhões de euros no 1º semestre

Segundo dados da C&W, «Durante o primeiro semestre de 2014 a tendência de recuperação do mercado de investimento comercial foi inequívoca. Entre Janeiro e Junho foram fechados em Portugal mais de uma dezena de negócios em imobiliário comercial para rendimento que envolveram acima de €110 milhões.

Para esta retoma contribuiu a maior atividade por parte dos investidores internacionais, responsáveis por mais de 70% do volume total de investimento, um valor acima da média dos últimos 10 anos, que se situou em cerca de 50%. Impulsionado pela maior presença de investidores particulares, em parte motivados pela Autorização de Residência para Efeitos de Investimento, também conhecida por Golden Visa, o volume médio por negócio de investimento comercial situou-se nos €10 milhões, abaixo da média dos anos anteriores.

O maior negócio de investimento até ao momento foi a venda do portfólio de imóveis ocupados pela EDP na zona do Marquês de Pombal, por parte do Grupo EDP aos investidores americanos GA Capital, por um valor aproximado de €56 milhões. Este negócio impulsionou a primazia do setor de escritórios durante a primeira metade do ano, tendo sido responsável por mais de 60% do total de investimento comercial.

No que se refere aos valores de mercado, as yields referentes aos produtos prime de referência em todos os setores do imobiliário comercial verificam quebras face ao ano anterior. As yields do setor de escritórios, claramente o mais procurado pelos investidores institucionais, acusaram a primeira correção em baixa desde 2007 e a maior quebra acumulada nestes últimos seis meses. Em Junho, as yields prime do mercado situam-se nos 6,50% para escritórios, 7,00% para centros comerciais, 6,25% para comércio de rua e 8,75% para industrial.

Mais relevante ainda, e prova da mudança do sentimento de mercado, decorrem atualmente diversas negociações de dimensão relevante para venda de ativos, portfólios de imóveis, bem como portfólios de dívida de ativos imobiliários, o que cria um potencial para que 2014 seja um ano com forte atividade no mercado de investimento.

Relativamente ao investimento imobiliário comercial para efeitos de rendimento, espera-se uma confirmação do regresso dos investidores institucionais, bem como a manutenção do interesse de investidores privados, ou family offices, não só estrangeiros mas também nacionais. A maior atratividade do setor de escritórios deverá manter-se, assim como no segmento do comércio de rua em localizações prime, este último a registar uma maior procura por parte de investidores privados. No setor dos centros comerciais e retail parks, esperamos também assistir às primeiras transações em anos por parte de investidores institucionais.»

Investimento Imobiliário na Europa

Segundo a Cushman & Wakefield, «apesar da agitação sentida nos mercados financeiros e bolsistas, a procura e a atividade no mercado imobiliário comercial europeu mantiveram-se elevadas durante o segundo trimestre do ano. As transações atingiram os 32 mil milhões nos últimos 3 meses, fazendo deste período o 2º trimestre mais ativo desde 2007.

Investimento Imobiliário em Portugal

De acordo com dados da consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W), no primeiro semestre de 2013 continuou a sentir-se pouco dinamismo por parte dos investidores nacionais e estrangeiros no mercado imobiliário português. Apesar deste contexto, neste período registou-se um aumento do volume de investimento no imobiliário comercial (excluindo o investimento institucional no setor residencial) para cerca de €153 milhões, o que representa um aumento de 41% face ao volume total do ano anterior. Contudo, há que referir que este valor é bastante influenciado por uma única transação: a venda de 50% do centro comercial CascaiShopping, por parte de um fundo gerido pela Rockspring à Sonae Sierra (que já detinha os outros 50%).

Gráfico: Volume de Investimento no Sector Comercial (2000/2013)

Fonte: Cushman & Wakefield

* Primeiro semestre

Como tornar-se um Magnata do Imobiliário!

Por Bruno Silva
Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield





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Muito se tem falado sobre a dificuldade de acesso ao financiamento como principal obstáculo à concretização de projectos imobiliários. A Banca tem tido, aliás, a sua quota-parte de responsabilidade nesta crise e é por muitos apontada como o único player com efectiva capacidade para inverter esta tendência de queda que parece não ter fim.

Mas a banca não é, por sinal, a única tábua de salvação. Quando as ideias existem e o empreendorismo procura verdadeiramente colocá-las em prática, existem outras fontes de obtenção de capital dispostas a correr o risco e a partilhar os lucros.

Apesar do mercado português estar hoje “on-hold”, fora do radar dos principais investidores institucionais que se refugiam em mercados maduros, mais estáveis e com francas perspectivas de retoma no curto prazo, existem por outro lado inúmeras casas de private equity, à procura de negócios oportunistas que lhes permitam desenvolver projectos com estratégias de saída no médio prazo, junto destes mesmos investidores institucionais.

Esta dinâmica de negócio especulativo é de particular relevância num mercado estagnado e um dos motores fundamentais – a par de reformas legislativas, maior estabilidade fiscal e outros tantos entraves que dariam pano para mangas e que aqui me abstenho de comentar – para a retoma no setor imobiliário em Portugal. Do retalho aos escritórios, passando pela logística, residencial ou o tão estratégico sector do turismo, as oportunidades estão aí para quem as souber aproveitar.

Deixo-vos um exemplo de uma dessas casas, que muito deu que falar há dias em Cannes, e que procura justamente empreendedores Out-of-the-box com quem trabalhar no desenvolvimento de projetos imobiliários: a Hamilton Bradshaw Real Estate do magnata do Imobiliário, James Caan, cujo lema é investing in the next generation of property entrepreneurs (www.hbrealestate.co.uk).

Se porventura achar que ainda não reúne os requisitos tão eloquentemente sistematizados neste artigo da Property Week, pode sempre começar pelo Workshop em Investimentos Imobiliários Out-of-the-box!

A Taxa Interna de Felicidade

Por Bruno Silva
Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield





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E se, a par da Yield, passássemos a utilizar a Felicidade como critério de medição de valor de um ativo imobiliário? Lojistas satisfeitos; ocupantes de escritórios motivados; pacientes de unidades de saúde usufruindo de espaços dignos. A ideia não é peregrina, no sentido em que um país chamado Butão pô-la em prática há várias décadas. Chamaram-lhe: Taxa Interna de Felicidade.

Nos dias que correm, não há sector que aguente a crise. Senhorios e inquilinos medem forças numa relação que já teve dias melhores – descontos de renda; carências de pagamentos; "caps" sobre as despesas comuns; "break-clauses"... até grandes arrendatários que ontem se financiaram em operações de sale and leaseback, são hoje os primeiros a "roer a corda" e exigir revisão das condições locativas acordadas. Vale tudo nesta crise.

Porém, no sector imobiliário, a atribuição de valor numa relação comercial deve ser muito mais que o mero reflexo de um valor médio de €/m2 de uma determinada zona da cidade. Hoje, mais do que nunca, a sustentabilidade do imobiliário comercial deverá sair do plano estritamente financeiro e passar a estar intrinsecamente relacionada com a sustentabilidade económica, ambiental e social dos edifícios e seus ocupantes.

Não basta termos edifícios green ou eco-friendly para que senhorios e arrendatários exibam índices de redução da pegada ecológica como grande bandeira da sua responsabilidade corporativa. Não basta promovermos um edifício como tendo o mais competitivo preço/m2 ou as menores despesas comuns. É preciso ir mais além.

A verdadeira mudança começa em nós próprios enquanto indivíduos. Esse despertar interior de uma consciência individual que nos permitirá crescer coletivamente enquanto sociedade. Ao agirmos de forma mais inteligente, saudável e feliz, estaremos individualmente a contribuir para que a nossa organização seja socialmente mais sustentável, mais amiga do ambiente e economicamente mais próspera.

Atingir o equilíbrio nestes três grandes pilares da Sustentabilidade deverá pois ser um objetivo a seguir por todos nós que, direta ou indiretamente, utilizamos imóveis no quotidiano. Quiçá então, nesse dia de tomada de consciência, seremos todos sustentadamente mais felizes. Afinal, não é isso que procuramos?

Mercado de Investimento Imobiliário Europeu

Segundo dados da consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W), o volume de transações de investimento imobiliário na Europa diminuiu no segundo trimestre de 2011, registando 26,2 mil milhões de euros, 11,5% menos que no primeiro trimestre do ano. No entanto, a tendência está longe de ser a mesma em todos os mercados, com o sector de escritórios à frente do de retalho e com os mercados core a ganharem em detrimento dos mercados periféricos.

Luís Rocha Antunes, partner e diretor do departamento de investimento da Cushman & Wakefield em Portugal comenta, “As tendências trimestrais poderão ser difíceis de interpretar devido ao tempo que é necessário para realizar uma transação e à mudança constante das condições de mercado. No entanto, não podemos negar que, contrariamente ao esperado, houve uma diminuição de transações. Também se tem verificado que o tempo médio para a realização de uma transação aumentou, devido essencialmente aos processos de due diligence mais metódicos e do tempo necessário para obtenção de financiamento.”

Outra característica interessante neste trimestre é o renascimento do sector de escritórios, que registou um aumento de atividade, em contraste com as descidas registadas nos sectores de retalho e industrial.


Os investidores estão mais focados em mercados de escritórios prime, uma vez que procuram reduzir o risco de investimento, o que pode levar a uma descida de yields nos melhores edifícios de escritórios.

Quanto a volume de transações por países, os três mercados principais do Reino Unido, Alemanha e França mantêm a sua cota de mercado de 64%.

Ao mesmo tempo, muitos mercados emergentes assistiram a um decréscimo na sua atividade de investimento imobiliário. A atividade na Europa Oriental e Central desceu de 3,9 mil milhões de euros para 2,1 mil milhões de euros. Mais notório foi a descida nos mercados com maiores dificuldades devido à apreensão relativa às suas dívidas soberanas. Os chamados PIIGS (Portugal, Itália, Irlanda, Grécia e Espanha) viram o volume de investimento descer 42% entre o primeiro e o segundo trimestre enquanto no resto da zona Euro, as transações subiram em média 6,7%.

“As nossas previsões continuam a apontar para uma subida na atividade no segundo semestre do ano, baseadas nas transações em curso e devido ao facto de mais imóveis estarem a entrar no mercado, em especial por parte dos bancos. A nossa atual previsão é de 133 mil milhões de euros, acima dos 117 mil milhões de euros do ano anterior. No entanto, considerando as dificuldades de financiamento e o aumento do tempo médio para a realização de uma transação, os números previstos podem sofrer alterações”, de acordo com Luis Rocha Antunes.

Em Portugal, quando comparando a performance do primeiro semestre de 2011 com igual período do ano passado, verifica-se uma quebra de 30% no volume de transações, passando de cerca de 268 milhões de euros em 2010 para cerca de 185 milhões de euros em 2011.

“O mercado sofreu muito a partir do momento em que se sentiu o agudizar da crise financeira e económica em Março deste ano, pois um volume de transações considerável que estava à beira de ser fechado foi cancelado ou adiado. Assistimos a uma alteração de variáveis fundamentais no mercado: preço e disponibilidade do dinheiro, confiança, clima económico. Devemos olhar para esta nova realidade com realismo e pragmatismo. Existem muitas oportunidades no mercado, pelo que há que ser criativo”, conclui Luís Rocha Antunes.

Fonte: C&W