Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana - I

João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

Este artigo está dividido em duas partes: na primeira fazemos uma introdução genérica à reabilitação urbana, e, na segunda, abordamos o tema referido no título: os fundos imobiliários de reabilitação urbana.

O que é a reabilitação urbana?

Todos temos uma noção do que é a reabilitação urbana, mas a definição mais relevante para quem procura obter algum dos benefícios fiscais que lhe são atribuídos (IVA reduzido, isenções de IMI e IMT, entre outros), é apresentada nos Estatutos dos Benefícios Fiscais:
“[...] entende-se por reabilitação urbana o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, com o objectivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso.” (EBF, Artº. 45º, nº 3).

Refira-se que no Art. 71º do EBF, são apresentadas igualmente as definições de “acções de reabilitação” e “área de reabilitação urbana” aplicáveis na atribuição de benefícios aos fundos de reabilitação urbana.

Ponto de situação da reabilitação urbana em Portugal

De acordo com o INE (valores de 2007), em Portugal, o peso da reabilitação urbana (projectos de alteração e ampliação) no segmento da habitação é de apenas 17,4%, um valor bastante inferior à média Europeia que se situa perto dos 45%.

Se tivermos igualmente em consideração que, num total de 5,6 milhões de alojamentos familiares existentes em Portugal, se estima que cerca de 800.000 (14%) exijam reparações médias, grandes, ou muito grandes, facilmente verificamos que a reabilitação urbana é um imperativo nacional.

Há negócio na reabilitação urbana?

Como será do conhecimento de todos, a característica mais importante de um imóvel é a sua localização. Os imóveis-alvo da reabilitação urbana têm, em regra, essa característica assegurada, uma vez que se trata, em geral, da recuperação dos imóveis localizados nos centros históricos das cidades.

Por outro lado, o imobiliário, como todos os bens transaccionáveis, está sujeito às leis da procura e da oferta. Mais uma vez, a reabilitação urbana sai a ganhar, pois, por enquanto, a procura nos centros urbanos é superior à escassa oferta.

Estes dois aspectos apontam para que existam oportunidades de negócio na área da reabilitação urbana, embora necessitem de uma análise cuidadosa, pois têm problemas específicos como sejam o licenciamento dos projectos de reabilitação, a dimensão mínima crítica dos projectos, a intervenção de construção especializada, a existência de inquilinos, etc.

Os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana

De entre os fundos imobiliários especializados, ressaltam os fundos florestais, os recentes fundos de arrendamento habitacional e os fundos de reabilitação urbana.

A legislação específica dos fundos de reabilitação urbana surgiu com o Orçamento de Estado para 2008, e está vertida, actualmente, no Artº. 71º dos Estatutos dos Benefícios Fiscais, na Parte III, “Benefícios fiscais com carácter temporário”.

Os fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana são fundos, abertos ou fechados, que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012, e nos quais pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

No próximo artigo, falaremos um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana, nomeadamente o seu enquadramento fiscal e perspectivas futuras.