Lia ontem uma notícia na net que referia que o Hospital Curry Cabral tem um valor de € 150 Milhões. Como fiquei um pouco surpreendido com o valor e, como bem sabem, sou adepto da rentabilização do património imobiliário do Estado, fui analisar a notícia com mais atenção.
Vejamos bem o que a notícia diz: «Segundo especialistas em imobiliário contactados pelo CM, o preço do m2 no Rego - considerada uma das zonas nobres da cidade de Lisboa - pode oscilar entre os 2500 e os 3000 euros, dependendo do tipo de proposta feita. Isto significa que os 50 mil m2 do Curry Cabral disponíveis podem valer entre 125 e os 150 milhões de euros.»
Vamos por partes:
- O que é que vale 2.500 a 3.000 euros? Casas construídas? Terrenos para construção? Hospitais já construídos?!
- Qual proposta? De novo projecto? De adaptação / remodelação dos espaços existentes?
- E, por fim, a que se referem os 50 mil m2? Terreno? Área construída? Área permitida construir?
Mais à frente, refere o mesmo artigo: «A Estamo - empresa do grupo Sagestamo, controlada a 100% pela holding estatal Parpública - também vê valorizados os 20 mil m2 de terreno que comprou ao Curry Cabral em 2008. Na altura, a empresa estatal desembolsou cerca de 20 milhões de euros que pode ver agora convertidos em 60 milhões, caso o mercado permita a venda a três mil euros o m2.»
Afinal, os tais 3.000 euros por m2 aplica-se a áreas de terreno e não de construção. Se a Estamo adquiriu 20 mil m2 de terreno e os pode vender a € 60 milhões, então o valor por m2 que é referido aplica-se ao terreno.
Posso estar enganado, mas esta notícia ou é puro desleixo e incompetência do jornalista que a escreveu ou pretendem puro sensacionalismo.
Em primeiro lugar, um terreno valerá sempre com base no que nele se pode construir. Pode ter 20 mil m2 ou 20 mil ha. Se o primeiro tiver potencial construtivo e o segundo não, o primeiro com muito menos área pode valer bem mais que o segundo.
Em segundo lugar, pelos valores apresentados e a zona que é referida - Rego - deduzo que os 2.500 a 3.000 euros por m2 se refiram a habitação nova construída. Logo, aplicar esse valor a m2 de terreno é um erro grosseiro.
Terceiro, para se desenvolver qualquer projecto no Curry Cabral, há primeiro que o demolir, fazer estudos, novo projecto e submetê-lo a apreciação camarária. Logo, ao potencial valor actual do imóvel há que deduzir, pelo menos, os custos de demolição do existente...
Cá para mim, parece-me que o jornalista terá falado com um mediador que lhe "chutou" este valor. Depois fez uma conta de multiplicar. O problema é que para determinar o valor de mercado de activos imobiliários não basta fazer simples contas de multiplicar...
Mas afinal de contas: quanto valerá o Curry Cabral? Aceitam-se propostas...
Bons negócios (imobiliários)!
Vejamos bem o que a notícia diz: «Segundo especialistas em imobiliário contactados pelo CM, o preço do m2 no Rego - considerada uma das zonas nobres da cidade de Lisboa - pode oscilar entre os 2500 e os 3000 euros, dependendo do tipo de proposta feita. Isto significa que os 50 mil m2 do Curry Cabral disponíveis podem valer entre 125 e os 150 milhões de euros.»
Vamos por partes:
- O que é que vale 2.500 a 3.000 euros? Casas construídas? Terrenos para construção? Hospitais já construídos?!
- Qual proposta? De novo projecto? De adaptação / remodelação dos espaços existentes?
- E, por fim, a que se referem os 50 mil m2? Terreno? Área construída? Área permitida construir?
Mais à frente, refere o mesmo artigo: «A Estamo - empresa do grupo Sagestamo, controlada a 100% pela holding estatal Parpública - também vê valorizados os 20 mil m2 de terreno que comprou ao Curry Cabral em 2008. Na altura, a empresa estatal desembolsou cerca de 20 milhões de euros que pode ver agora convertidos em 60 milhões, caso o mercado permita a venda a três mil euros o m2.»
Afinal, os tais 3.000 euros por m2 aplica-se a áreas de terreno e não de construção. Se a Estamo adquiriu 20 mil m2 de terreno e os pode vender a € 60 milhões, então o valor por m2 que é referido aplica-se ao terreno.
Posso estar enganado, mas esta notícia ou é puro desleixo e incompetência do jornalista que a escreveu ou pretendem puro sensacionalismo.
Em primeiro lugar, um terreno valerá sempre com base no que nele se pode construir. Pode ter 20 mil m2 ou 20 mil ha. Se o primeiro tiver potencial construtivo e o segundo não, o primeiro com muito menos área pode valer bem mais que o segundo.
Em segundo lugar, pelos valores apresentados e a zona que é referida - Rego - deduzo que os 2.500 a 3.000 euros por m2 se refiram a habitação nova construída. Logo, aplicar esse valor a m2 de terreno é um erro grosseiro.
Terceiro, para se desenvolver qualquer projecto no Curry Cabral, há primeiro que o demolir, fazer estudos, novo projecto e submetê-lo a apreciação camarária. Logo, ao potencial valor actual do imóvel há que deduzir, pelo menos, os custos de demolição do existente...
Cá para mim, parece-me que o jornalista terá falado com um mediador que lhe "chutou" este valor. Depois fez uma conta de multiplicar. O problema é que para determinar o valor de mercado de activos imobiliários não basta fazer simples contas de multiplicar...
Mas afinal de contas: quanto valerá o Curry Cabral? Aceitam-se propostas...
Bons negócios (imobiliários)!
10 comentários:
mesmo para mim, um humilde comercial da área do sector imobiliário, parece-me que o valor apresentado pelo dito jornalista só exista na "cabeça" dele, ou de quem encomendou a noticia.
O preço por m2 naquela zona, junto a uma ferrovia, não será seguramente superior a 2500€ (construção nova), usando apenas da simples aritméca, desprovemos a noticia apresentada de qualquer veracidade.
Custo com a aquisição: ~20% (do valor final)
Vl\m2: 2500€
àrea de construção(liquida) 50000m2
V=(20% x 2500) X 50000m2
V= 25.000.000€
paulo oliveira
Paulo,
Obrigado pelo contributo. 25 milhões... Já temos uma proposta!
Alguém dá mais?
Aceitam-se mais propostas!
Caro Gonçalo Rodrigues
Mais uma "notícia" de "arrepiar avaliador imobiliário", mais um exemplo de ligeireza de análise.
Não alteraria uma vírgula ao seu comentário e acrescentaria ainda:
a)Ainda que o tal valor de 3.000€/m2 pudesse ser validado (á data presente), haveria que o relacionar com as áreas médias de terreno das transacções que o sustentam (face à área total de terreno em causa, e considerando uma venda única). É que, como se dizia, "à dúzia é mais barato".
b)Caso pensemos numa venda "a retalho" não poderíamos deixar de ponderar o impacto que a colocação de 50.000m2 teria no valor de mercado da zona.
Mas, como sabemos, muitos negócios são feitos pelo valor que têm que ser feitos... e pelas partes que têm que os fazer.
Cumprimentos!
Meu querido amigo,
Provavelmente o articulista não se enganou muito quanto ao valor do terreno. Senão, vejamos: admitindo um índice de implantação máximo de 0.2 da área do terreno (o que o PDM de Lisboa reserva para terrenos objecto de plano de pormenor), se considerares que ali naquela zona facilmente são admissíveis pelo menos 5 pisos, tens assim 5x0.2=1, ou seja, podes construir o equivalente à área do terreno em m² de construção...
Receio aliás que a chouriça possa engordar ainda mais: é admissível nalguns casos um índice de 0.3 e se tiveres em consideração que nalguns pontos podes até ter 8 pisos de altura máxima, claramente que o índice poderá atingir facilmente 1.5, 1.7 ou mesmo 2, o que torna o investimento ainda mais apetecível. Era um projecto que eu gostaria bastante de fazer!
José, obrigado pelo comentário. Alguma proposta de valor?
Caro Rui, neste momento estás à frente no "leilão"... 150 milhões é a tua proposta. Sobre os teus comentários, de acordo mas com uma ressalva: mesmo que o pdm permita o tal índice de 1,5 ou 2, não esqueças que o comprador terá de 1) aprovar projecto, 2) vender 100 mil m² (!) e 3) esperar o tempo necessário para aprovar, construir e vender... E lembra-te do que aprendeste no curso: qual é o Maio inimigo da rentabilidade nos investimentos imobiliários? O que retira hoje valor a um terreno que tem de ser desenvolvido no futuro?
Abraço a ambos.
Caro Gonçalo Rodrigues
Com um sorriso lhe digo que neste leilão, e com o devido respeito... vou passar. Já foi excelente ler o seu artigo e não quero contribuir para mais...imparidades!
Cumprimentos a todos!
Caro José, confesse... Não consegue é dar mais que 150 milhões que o Rui... Os tempos são difíceis... Lol
Boa noite a todos. Gostaria de propor que a avaliação fosse feita de outra forma.
1º) Quem estará disposto a dar início a um projecto desta dimensão?
2º) Que entidade financiará tal projecto e a que preço?
3º) Quem estará apto a adquirir as habitações resultantes deste projecto a 3.000 ou 3.500 euros/m2?
Chegaremos certamente a valores interessantes, ou não?
Cumprimentos aos membros
Filipe Rodrigues
A questão essencial desta notícia, nada mais é do que sensacionalismo. O jornalismo actual é feito de casos, sem investigação e o que temos é uma informção de que objectiva nada tem. Interessa, por isso, causar impacto, escandaleira, nem que para isso se publiquem uma série de inverdades, cujas consequencias estes profissionais estarão sempre imunes, porque está sempre em causa a "dita liberdade de expressão" No que a se concerne à Estamo, isto tem sido por demais evidente...
Elsa,
Obrigado pelo valioso comentário. Nem sequer o questiono, estou totalmente de acordo.
E bem sabemos como o jornalismo gosta de algum sensacionalismo à volta do imobiliário do Estado...
Ao escrever estes posts relacionados com esta notícia, apenas procurei expor esse mau jornalismo. Nada tem a ver com a Estamo e os seus imóveis.
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