Licenciamento da Mediação Imobiliária – O que muda com a nova proposta de lei

O exercício da atividade da mediação imobiliária em breve vai ter um novo enquadramento legal cujo objetivo é tornar o mercado de serviços mais competitivo e, desse modo, contribuir para o crescimento económico e para a criação de emprego.

Neste artigo vamo-nos focar nas alterações mais relevantes do licenciamento da atividade de mediação imobiliária que decorrem da nova proposta de lei.

Licenciamento

Segundo o Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, e posteriormente alterado pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho, a atividade de mediação imobiliária carece de ser licenciada, ou seja, é preciso que haja uma autorização administrativa para a empresa exercer esta atividade. A necessidade de licença de atividade, ou licenciamento, vem prevista no artigo 5º do DL 211/04, e a mesma depende de licença a conceder pelo InCI. Por outro lado, decorre do n.º 2 do art.º 5 do DL211/04, que a comprovação das licenças por parte do InCI é feita através de cartões de identificação que são dados pelo InCI com prazo de validade de 3 anos aos administradores gerentes e diretores das empresas de mediação imobiliária. Quem exerça a atividade de empresário em nome individual terá também direito a cartão e tem o direito de o exibir em todos os atos em que participe.

Na nova proposta de lei deixa de ser necessário uma inscrição, pois as licenças passam a ser concedidas pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (InCI) por períodos ilimitados, sem prejuízo de poderem ser canceladas ou serem suspensas. A suspensão, ao abrigo do art.º 11 da nova proposta de lei, ocorre quando a empresa de mediação imobiliária o requeira ou quando esta deixe de reunir os requisitos. A suspensão não pode durar mais que 1 ano pois a licença será também cancelada.

O cancelamento de licenças vem previsto no art.º 12, do DL 211/2004, e a licença é cancelada quando esteja extinta a empresa de mediação, quando esta cesse a atividade, quando deixe de ser idónea ou quando não pague determinada coima ou haja uma sanção de interdição da atividade. Estes factos levam à caducidade dos contratos de mediação imobiliária.

Requisitos de licenciamento

Objeto - pelo regime em vigor exige-se que a empresa de mediação imobiliária inclua no seu objeto o exercício da atividade de mediação imobiliária. Na proposta de lei este requisito desaparece, porque é evidente que a empresa mesmo que esteja licenciada para desenvolver a atividade de mediação imobiliária e, se não estiver inscrita no seu objeto, face ao princípio da especialidade do código das sociedades comerciais, também não pode exercer a atividade de mediação imobiliária.

Denominação social - exige-se que a firma tenha a denominação social de acordo com o previsto do art.º 8, n.º 1, ou seja, tem que conter a referência a mediação imobiliária.

Situação fiscal - a empresa de mediação imobiliária tem que ter a sua situação regularizada perante a Segurança Social e a Administração Fiscal. Na nova proposta de lei, este requisito desaparece. Se a sociedade tiver dívidas ao Fisco vai obviamente ser penalizada e pode inclusive chegar à insolvência.

Capital próprio positivo – na legislação em vigor exige-se um capital próprio positivo analisado por um plano oficial de contabilidade. Na nova proposta de lei deixa de haver este requisito.

Seguro de responsabilidade civil - exige-se que as empresas tenham um seguro de responsabilidade civil. Na nova proposta de lei continua a ser exigido seguro de responsabilidade civil, que visa proteger os terceiros que se relacionem quer os potenciais destinatários quer os potenciais clientes, em que a apólice de seguro destina-se a cobrir a responsabilidade civil que possa decorrer da atividade de mediação imobiliária. O incumprimento de qualquer obrigação que decorra de contrato celebrado poderá fazer incorrer a empresa de mediação imobiliária na obrigação de indemnizar os prejuízos provocados ao cliente.

Este princípio resulta da aplicação do artigo 798º do Código Civil. O seguro de responsabilidade civil tem como finalidade ressarcir os danos provocados a terceiros que tenham decorrido das ações ou omissões das empresas de mediação imobiliária, ou dos seus representantes, ou danos imputáveis aos seus colaboradores no decurso das suas atividades em nome da empresa.

Capacidade profissional – Na legislação em vigor é exigido que a empresa de mediação imobiliária tenha capacidade profissional devido à especificidade da atividade no setor imobiliário, exceto em alguns casos em que pode ser dispensada a formação inicial. Este requisito vai desaparecer na nova proposta de lei. Não significa que quem se queira dedicar à atividade de mediação imobiliária não precise de saber o que está a fazer pois pode correr o risco elevado de durante o exercício da sua atividade de ser responsabilizado do ponto de vista cível de não atuar de acordo com aquilo que deveria ser a sua atuação e que deveria conhecer. Na nova lei é exigido formação inicial e contínua. No entanto, alguém que seja diretor e que esteja ligado a uma empresa de mediação imobiliária não pode dar capacidade a mais do que uma empresa. Este requisito já não é exigido na nova lei.

Idoneidade comercial – a falta de idoneidade comercial é dada imediatamente pela proibição legal de exercício de comércio, ou por inibição que tenha vindo de um processo de insolvência.

Caducidade, suspensão e cancelamento da licença

A caducidade da respetiva licença pode ocorrer por duas situações: quando a empresa deixe de reunir os requisitos necessários elencados atrás, ou quando a empresa comunique que pretende cessar a atividade em território nacional.

Contudo, as empresas podem requerer a suspensão das licenças ou dos registos que lhes permitem desenvolver a sua atividade em território nacional, por um período que não ultrapasse um ano ou a data limite de duração da licença, pois, nesses casos a licença é cancelada. També a licença é cancelada assim que a empresa seja extinta ou cesse a sua atividade de mediação, ou caso a empresa não pague voluntariamente coima que lhe seja aplicada ou lhe tenha sido aplicada sanção de interdição do exercício de atividade.

Importa referir que a caducidade, suspensão ou cancelamento da licença implicam a cessação imediata da atividade da empresa de mediação imobiliária, pelo que esta fica impedida de a exercer, caducando e cessando os efeitos decorrentes dos contratos de mediação imobiliária celebrados com os seus clientes.

Resumindo, enquanto o cancelamento e a caducidade têm efeitos definitivos, o que obriga as empresas a cessarem a atividade junto da administração fiscal, a suspensão tem efeitos temporários