O Plano Obama - V

Mais alguns detalhes sobre o Plano Obama, aqui neste vídeo.

(têm de deixar passar primeiro a publicidade)

http://money.cnn.com/video/news/2009/02/18/news.foreclosure.021809.cnnmoney

Bons negócios (imobiliários)!

O Plano Obama - IV

Mais actualizações sobre o Plano Obama:

• Devedores com rácios entre 80% e 105% podem refinanciar-se a taxa fixa a 15 ou 30 anos;
• Devedores em default (ou perto dele) podem renegociar os empréstimos com taxas abaixo dos 2%, prazos de amortização até 40 anos e redução de dívida;
• O Governo norte-americano amortizará até $ 1.000 por ano por cada empréstimo que seja renegociado de acordo com os novos termos e que não observe nenhum default durante 5 anos;
• Ao todo, estamos a falar de quase 10 milhões de contratos de hipotecas, entre renegociações, alargamento de prazos e redução de taxas de juro.

Olhando para todas as medidas já anunciadas, parece-me que se beneficiam as pessoas, é certo, mas prejudica-se fortemente os investidores. Não nos devemos esquecer que grande parte das hipotecas nos EUA foram "empacotadas" e vendidas por bancos e instituições financeiras sob a forma de Mortgage Backed Securities (MBS) ou outros similares. Quem subscreveu estas MBS fê-lo com uma expectativa de yield, prazo e risco.

O Governo norte-americano, ao alterar as condições do subjacente às MBS, está implicitamente a alterar as condições das próprias MBS.

Também devemos não esquecer que uma das principais fontes de liquidez do mercado hipotecário norte-americano provém de... MBS! Os bancos e agências hipotecárias conseguiram emprestar mais e mais porque conseguiram vender as suas hipotecas. O mercado de investimento em MBS, ao perceber o elevado risco (político) sobre este subjacente, naturalmente irá retrair-se e "secar" o mecado. Ao "secar" o mercado, está-se a "secar" a capacidade do próprio em conceder hipotecas adicionais ou renegociar as existentes, a não ser que seja o Governo a fornecer toda a liquidez...

Pessoalmente, estas não me parecem más medidas (do ponto de vista do cidadão, que é quem mais precisa de ajuda), mas insisto que não me parece que vá conseguir definir um mínimo no mercado. O mercado irá reagir naturalmente, por si só, e encontrar um mínimo. Procurar estipular preços por decreto não me parece que resulte...

Apenas uma nota final: uma nacionalização também prejudica fortemente o investidor/detentor de capital e beneficia o credor (por forte baixa do risco do seu empréstimo). Pelos efeitos e pelas medidas, estar-se-á a nacionalizar o mercado imobiliário norte-americano?

Bons negócios (imobiliários)!

O Plano Obama - III

Deixo-vos aqui um breve vídeo com uma "acesa discussão" na CNBC sobre o Plano Obama.

Se repararem bem, as dúvidas lá são as mesmas que as nossas e financiar algo que está agora com negative equity não parece ser lá muito boa medida...

Adorei a parte do "what about doing nothing? Let the markets work!"

Podem ver o vídeo aqui.

http://www.cnbc.com/id/15840232?play=1&video=1052270756

Bons negócios (imobiliários)!

O Plano Obama - II

Steven Wechsler, NAREI President fala sobre o Plano Obama (TALF) para revitalizar o sector de Commercial Real Estate, através de refinanciamentos, novos empréstimos e a implementação de um programa público-privado de compra de activos a Instituições Financeiras.

O Plano Obama

Principais Highlights:

• $ 75 Bll para prevenir que cerca de 9 milhões de americanos sejam despejados das suas casas;
• Injecção de $ 400 Bll na Fannie & Freddie para incentivar refinanciamentos;
• Ajudar as famílias, concedendo um "incentivo" à prestação bancária, para que esta não exceda 31% do rendimento disponível;
• Compra de hipotecas com negative equity, ou seja, cujo valor esteja já acima do valor de mercado do imóvel, num total de $ 200 Bll.

O que isto significa:

• Comprando hipotecas cujo valor excede o valor de mercado dos imóveis, ficando com o risco do investimento. Incorpora também o prejuízo imediato. Comete-se o erro do pricing: está-se a cotar mal o produto. Esta medida seria fantástica se o preço fosse o correcto. Aquilo que se deveria ter feito seria montar um Mortgage REIT alike com hipotecas cotadas a preço de mercado e depois dispersar o capital. Comprar hipotecas acima do preço de mercado não resolve nada e parece-me que não cumprirá o objectivo de estancar a descida dos preços;
• A concessão de um benefício a algumas famílias para que consigam pagar o empréstimo já me parece mais interessante, resta saber como será feita na prática. Se se injecta tudo nos home lenders para que estes possam renegociar empréstimos, temo que alguma coisa se perca pelo caminho. Se o benefício for directo ao indivíduo e à sua prestação, talvez se faça sentir um maior impacto;
• O incentivo a refinanciamentos pode significar o aumento da dívida e de negative equity a prazo, o que pode ser complicado...

Contamos adicionar mais informação nos próximos dias e novos comentários sobre este assunto.

Bons negócios (imobiliários)!