O Ponto de Vista Jurídico da Reabilitação Urbana - II

Maria Margarida Torres
mtorres@fcguerreiro.com

Franco Caiado Guerreiro & Associados

Proposta de Lei n.º 226/X (4ª)

O Governo aprovou uma Proposta de Lei n.º 226/X (4ª), relativa ao novo regime jurídico da reabilitação urbana que prevê, em situações extremas, que os proprietários poderão ser forçados a vender ou arrendar os seus imóveis ou a fazer obras coercivas.

A legislação proposta tem por objectivo:

- A articulação do dever dos privados de regeneração dos edifícios com a responsabilidade pública de modernização das infra-estruturas e equipamentos das áreas a reabilitar;

- A garantia da complementaridade e coordenação entre os diversos actores, aplicando recursos em operações integradas de reabilitação nas "áreas de reabilitação urbana", cuja delimitação incumbe aos municípios e nas quais serão intensificados os apoios fiscais e financeiros;

- A diversificação dos modelos de gestão das operações de reabilitação urbana, hoje centrados nas sociedades de reabilitação urbana (SRU's), existindo novas oportunidades de intervenção dos proprietários e outros parceiros privados;

- A agilização dos procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação;

- O desenvolvimento de novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietários com a necessidade de eliminar os obstáculos à reabilitação.

Neste sentido são concedidos aos proprietários apoios e incentivos fiscais e financeiros destinados à reabilitação urbana, sendo ainda possibilitada a criação de fundos de investimento imobiliário dedicados ao fim acima referido e a atribuição de apoios financeiros do Estado e dos municípios às entidades gestoras das operações de reabilitação urbana, as quais poderão corresponder ao próprio município ou a empresas do sector empresarial local.

Pelo exposto, conclui-se pela indispensabilidade da reabilitação urbana tanto no que concerne à política das cidades como à política de habitação, revelando-se uma prioridade para a intervenção urbanística e para o desenvolvimento harmonioso e sustentável das cidades.

O Ponto de Vista Jurídico da Reabilitação Urbana - I

Por Margarida Torres

mtorres@fcguerreiro.com

Franco Caiado Guerreiro & Associados

Reabilitação Urbana

A reabilitação urbana encontra-se actualmente prevista em diversos diplomas como o Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) – lei n.º 60/2007 de 4 de Setembro, que procede à sexta alteração ao DL 555/99 de 16 de Dezembro e o DL n.º 104/2004 de 7 de Maio.

Processo de Licenciamento - Demolir ou Reabilitar?

Cumpre em primeiro lugar referir que o Espaço Urbano integra diversas áreas delimitadas na Planta de Classificação do Espaço Urbano: a) Áreas Históricas; b) Áreas Consolidadas; c) Áreas de Estruturação Urbanística; d) Áreas de Reconversão Urbanística, entre outras.

As zonas históricas urbanas assumem grande relevância, pois a sua conservação, recuperação e readaptação constituem um verdadeiro imperativo nacional.

Nas áreas históricas habitacionais, a construção de novas edificações depende da possibilidade de demolição dos edifícios existentes, sendo sempre necessário ter em consideração a avaliação do seu interesse histórico, cultural, arquitectónico e urbanístico.

Deste modo, os pedidos de demolição e de construção devem ser simultâneos, de modo a que o licenciamento ou a comunicação prévia, seja equacionado de forma integrada, e precedido das vistorias, consultas ou pareceres de que depende a operação de demolição.

A lei pretende assim, que só seja possível proceder-se à demolição dos edifícios, após prévio licenciamento ou admissão de comunicação prévia relativa a uma nova construção para o local, exceptuando-se os casos em que ocorra risco iminente para a segurança de pessoas e bens.

A demolição para substituição de edifícios existentes só poderá ser autorizada nos casos especificados na lei, nomeadamente em caso de ruína iminente do edifício, comprovada por vistoria municipal; quando o edifício for considerado de manutenção inconveniente, esteja abandonado ou obsoleto, não tenha interesse cultural, arquitectónico, entre outros.

A lei visa ainda, nas obras de construção, quer se destinem ou não a substituir o edifício demolido, a obtenção do nivelamento da cércea e da altura total das novas construções.

Mais se evidencia que os edifícios devem ser sujeitos a obras de conservação, no mínimo, uma vez de oito em oito anos, “devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético”, podendo a Câmara Municipal, em qualquer altura, determinar a execução das referidas obras de conservação.

Realização Coerciva de Obras

Acresce ainda que a Câmara Municipal detém o poder de ordenar a demolição parcial ou total das construções que ameacem ruir ou que constituam perigo para a segurança e saúde pública.

Importa também referir que o RJUE consagrou a proibição da deterioração que consiste na proibição de o proprietário ou qualquer terceiro deteriorar ou agravar a deterioração de um edifício ou impedir o seu arranjo.

Realça-se ainda a faculdade atribuída à Câmara Municipal de poder tomar posse administrativa do imóvel e, posteriormente executá-lo, no caso do proprietário não cumprir os prazos que lhe foram impostos para iniciar ou concluir as obras.

Sempre que for necessário, para proceder à realização das obras, a Câmara Municipal pode ordenar o despejo parcial ou total dos edifícios, sendo que o mesmo poderá ocorrer no prazo de 45 dias a contar da notificação dos seus ocupantes.

Segundo o regime de reabilitação urbana em vigor a responsabilidade do procedimento de reabilitação urbana cabe, em primeiro lugar, a cada município, havendo por isso, a possibilidade dos municípios criarem sociedades de reabilitação urbana às quais são atribuídos poderes de autoridade e de polícia administrativa como os de expropriação e de licenciamento.

Cumpre evidenciar a atribuição aos poderes públicos dos meios efectivos de intervenção e de controlo de todo o procedimento de reabilitação, existindo, contudo uma ponderação dos direitos e obrigações dos proprietários e do equilíbrio na protecção dos direitos dos arrendatários.

Todavia, reafirma-se o princípio geral de que é aos proprietários que cabe promover a reabilitação dos seus imóveis, estando o referido princípio novamente previsto e evidenciado na Proposta de Lei nº226/X (4ª) que aprova o regime jurídico da reabilitação urbana, e da qual aqui vos daremos conta num próximo artigo.

Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana - II

João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

Enquadramento

Os fundos de investimento imobiliário surgiram há 20 anos, com o objectivo de proporcionar aos pequenos aforradores a possibilidade de investir em imobiliário, uma actividade que, como é sabido, exige elevados montantes de investimento. Desde a sua criação, a legislação da actividade dos fundos imobiliários tem vindo a evoluir, procurando adaptar-se às necessidades do mercado, através de uma maior flexibilização e, por outro lado, através de uma maior especialização.

Em termos de flexibilização dos fundos, podemos referir a evolução para os fundos fechados, os fundos especiais de investimento e os fundos mistos. Neste último exemplo, o mercado não foi capaz de aproveitar a flexibilidade concedida, pelo que não existem fundos mistos em actividade.

Tal como já tivemos oportunidade de mencionar no nosso anterior artigo, de entre os fundos imobiliários especializados, ressaltam os fundos florestais, os recentes fundos de arrendamento habitacional e os fundos de reabilitação urbana.

A legislação específica dos fundos de reabilitação urbana surgiu com o Orçamento de Estado para 2008, e está vertida, actualmente, no Artº. 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na Parte III, “Benefícios fiscais com carácter temporário”.

Os fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana são fundos, abertos ou fechados, que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012, e nos quais pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

O EBF define um regime fiscal específico para os fundos de reabilitação urbana:

- Regime fiscal dos fundos de reabilitação urbana

Os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de reabilitação urbana encontram-se isentos de IRC. Esta isenção mantém-se enquanto se verificarem os requisitos que definem os termos dos fundos de reabilitação urbana. Cessando algum dos requisitos, aplica-se o regime fiscal geral aplicável aos fundos imobiliários (definido no Artigo 22º do EBF);

- Regime fiscal dos participantes em fundos de reabilitação urbana

Os rendimentos respeitantes a unidades de participação de fundos de reabilitação urbana distribuídos aos participantes são sujeitos a retenção na fonte em sede de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, excepto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português.

Quando os titulares de rendimentos respeitantes a UP’s nos fundos de reabilitação urbana englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos, têm direito a deduzir 50% dos rendimentos relativos a dividendos.

As mais-valias com a venda de unidades de participação em fundos de reabilitação urbana são tributadas à taxa de 10%, quando os titulares sejam sujeitos passivos de IRS ou entidades não residentes.

Dificuldades dos fundos de reabilitação urbana

Apesar destes benefícios bastante apelativos, e de existirem vários exemplos de fundos imobiliários a desenvolver actividade na área da reabilitação urbana, ainda não existe nenhum fundo de reabilitação urbana em actividade, ou sequer autorizado pela CMVM.

De acordo com as estatísticas mais recentes da CMVM, de Março, os projectos de reconstrução de reabilitação representam apenas 1,5% (156 M Eur) do total dos fundos imobiliários, e tratam-se de apenas 8,6% de todos os projectos de construção em desenvolvimento nos fundos (1.817 M Eur). A justificação possível para este valor tão reduzido, para além das dificuldades inerentes ao desenvolvimento de projectos de reabilitação urbana, será o reduzido peso que o segmento da habitação tem nos fundos imobiliários (11,5%, com 1.194 M Eur).

Se tivermos em consideração todos os incentivos aos fundos de reabilitação urbana, podemos questionar-nos sobre o que tem impedido a sua criação. Por que razão, passado um ano, ainda não está em actividade um único fundo de reabilitação urbana? As razões, ao nível dos fundos, que justificam esta ausência podem ser várias:

- Especialização do fundo: 75% dos activos do fundo têm de ser imóveis sujeitos a acções de reabilitação urbana em zonas de reabilitação urbana, o que restringe demasiado o espaço geográfico de actuação e o tipo de intervenção a fazer nos imóveis;

- Fundo de promoção imobiliária: um fundo de reabilitação urbana vai necessariamente desenvolver uma forte componente de promoção imobiliária, pelo que o perfil de risco dos participantes é diferente do investidor num fundo de rendimento e o horizonte de investimento é mais longo, exigindo uma imobilização de capital por um período superior a outros tipos de fundos;

- Segmento imobiliário: a reabilitação urbana nos centros históricos tem uma componente habitacional muito elevada, onde, tradicionalmente, os fundos imobiliários portugueses não têm investido;

Existem outras razões, que se prendem com a especificidade do investimento na reabilitação urbana, como sejam:

- Licenciamento mais complicado e moroso: as intervenções em bairros históricos e zonas classificadas obrigam ao cumprimento de exigências regulamentares mais restritas;

- A dimensão mínima crítica dos projectos: a escala de intervenção que os fundos imobiliários procuram tradicionalmente nem sempre é viável na reabilitação urbana;

- Intervenção de construção especializada e com custos mais elevados: as empreitadas de reabilitação exigem empresas com conhecimentos específicos os riscos de derrapagem nos custos são mais elevados;

- A existência de inquilinos: o realojamento de inquilinos ou a negociação da rescisão de contratos é um processo demorado e sujeito a inúmeros imponderáveis;

- Entre inúmeras outras.

O futuro dos fundos de reabilitação urbana

Para ultrapassar as dificuldades específicas das intervenções de reabilitação urbana, os fundos imobiliários de reabilitação urbana necessitam de flexibilidade:

- Flexibilidade na escolha das zonas e dos imóveis onde intervir;

- Flexibilidade na decisão do tipo de intervenção a fazer no imóvel – recuperação, remodelação, reconstrução, etc.;

- Flexibilidade nas decisões de entrada ou saída de um projecto;

- Flexibilidade na negociação com inquilinos – contrapartidas a oferecer;

Na realidade, os fundos de reabilitação urbana são fundos especializados, e essa especialização retira-lhes a flexibilidade de que tanto necessitam para vingar na área da reabilitação urbana.

A ausência de reacção das sociedades gestoras e do mercado à legislação que entrou em vigor há mais de um ano é indicador: a) da falta de interesse nestes fundos – o que não nos parece inteiramente justo, dadas as vantagens acima referidas; ou b) das dificuldades em desenvolver fundos que sejam capazes de cumprir os requisitos legais para se tornarem fundos de reabilitação urbana.

Torna-se assim necessário rever as exigências legais que regem a concessão dos benefícios aos fundos de reabilitação urbana, por forma a que sejam efectivamente utilizados estes veículos como forma de dinamização das acções de reabilitação dos centros históricos e zonas degradadas das cidades.

A janela de oportunidade para a constituição dos fundos de reabilitação urbana termina em 31 de Dezembro de 2012. Esperemos que, até lá, se criem as condições necessárias no mercado para o desenvolvimento de fundos de reabilitação urbana, e não se repitam os mesmos erros que se verificaram com outras formas de fundos, como os fundos mistos.

Reabilitem os negócios (imobiliários)!

Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana - I

João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

Este artigo está dividido em duas partes: na primeira fazemos uma introdução genérica à reabilitação urbana, e, na segunda, abordamos o tema referido no título: os fundos imobiliários de reabilitação urbana.

O que é a reabilitação urbana?

Todos temos uma noção do que é a reabilitação urbana, mas a definição mais relevante para quem procura obter algum dos benefícios fiscais que lhe são atribuídos (IVA reduzido, isenções de IMI e IMT, entre outros), é apresentada nos Estatutos dos Benefícios Fiscais:
“[...] entende-se por reabilitação urbana o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, com o objectivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso.” (EBF, Artº. 45º, nº 3).

Refira-se que no Art. 71º do EBF, são apresentadas igualmente as definições de “acções de reabilitação” e “área de reabilitação urbana” aplicáveis na atribuição de benefícios aos fundos de reabilitação urbana.

Ponto de situação da reabilitação urbana em Portugal

De acordo com o INE (valores de 2007), em Portugal, o peso da reabilitação urbana (projectos de alteração e ampliação) no segmento da habitação é de apenas 17,4%, um valor bastante inferior à média Europeia que se situa perto dos 45%.

Se tivermos igualmente em consideração que, num total de 5,6 milhões de alojamentos familiares existentes em Portugal, se estima que cerca de 800.000 (14%) exijam reparações médias, grandes, ou muito grandes, facilmente verificamos que a reabilitação urbana é um imperativo nacional.

Há negócio na reabilitação urbana?

Como será do conhecimento de todos, a característica mais importante de um imóvel é a sua localização. Os imóveis-alvo da reabilitação urbana têm, em regra, essa característica assegurada, uma vez que se trata, em geral, da recuperação dos imóveis localizados nos centros históricos das cidades.

Por outro lado, o imobiliário, como todos os bens transaccionáveis, está sujeito às leis da procura e da oferta. Mais uma vez, a reabilitação urbana sai a ganhar, pois, por enquanto, a procura nos centros urbanos é superior à escassa oferta.

Estes dois aspectos apontam para que existam oportunidades de negócio na área da reabilitação urbana, embora necessitem de uma análise cuidadosa, pois têm problemas específicos como sejam o licenciamento dos projectos de reabilitação, a dimensão mínima crítica dos projectos, a intervenção de construção especializada, a existência de inquilinos, etc.

Os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana

De entre os fundos imobiliários especializados, ressaltam os fundos florestais, os recentes fundos de arrendamento habitacional e os fundos de reabilitação urbana.

A legislação específica dos fundos de reabilitação urbana surgiu com o Orçamento de Estado para 2008, e está vertida, actualmente, no Artº. 71º dos Estatutos dos Benefícios Fiscais, na Parte III, “Benefícios fiscais com carácter temporário”.

Os fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana são fundos, abertos ou fechados, que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012, e nos quais pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

No próximo artigo, falaremos um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana, nomeadamente o seu enquadramento fiscal e perspectivas futuras.