Cidade Maravilhosa

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - owner of rbv.arq

Ah... o Brasil. De país exótico a país adiado e agora a país de futuro, o Brasil está debaixo do radar de todos nós: promotores, investidores, projectistas e construtores, atraídos pelo seu crescimento e concomitantes oportunidades de trabalho, negócio ou ambos. Como bem já referiu o Gonçalo no seu post “Os 7 Magníficos”, São Paulo é uma das mais vibrantes metrópoles do mundo em termos de imobiliário.

Investimento imobiliário em mínimos históricos

«Segundo a consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W), no primeiro semestre de 2012 houve um agravamento da performance do mercado de investimento imobiliário português, continuando a refletir a crise financeira que se vive em Portugal. Entre Janeiro e Junho de 2012 foram registados negócios de investimento no setor comercial (excluindo o investimento institucional no setor residencial) que totalizaram um valor na ordem dos €53 milhões, refletindo uma nova quebra face a igual período do ano anterior, neste caso de cerca de 55%.

Imobiliário só recupera em 2024

A PwC (PricewaterhouseCoopers), num estudo realizado há algumas semanas, conclui que o mercado residencial britânico voltará aos níveis pré-recessão em 2024, ou seja, daqui por 12 anos.

De acordo com o referido estudo, o mercado residencial cairá até 2017, demorando depois mais 7 anos para recuperar o seu valor, ajustado pela inflação. No longo prazo, a valorização imobiliária está directamente relacionada com o crescimento no rendimento produzido.

Uma oportunidade chamada Colômbia

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital(1)
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon

«(...)a Colômbia representa actualmente a oportunidade de investimento mais significativa da região com estimativas de crescimento do PIB bastante positivas, uma demografia favorável e estabilidade económica e política.»

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Quase 4 anos após o início da crise de crédito nos Estados Unidos, continua difícil determinar em que ponto do ciclo se encontra a economia Norte-Americana. Os principais indicadores económicos dão sinais mistos; a reforma da saúde, sector financeiro e fiscal continuam por implementar; e as eleições de Novembro contribuem para um clima de incerteza e indefinição. Na Europa Ocidental, a incapacidade política de implementar uma solução estrutural para a crise da dívida continua a revelar a fragilidade da actual configuração política e fiscal da União Europeia. Políticas públicas nacionais baseadas no corte de benefícios sociais e retracção do investimento público contribuem para o agravamento da crise económica e aprofundamento da desigualdade social.

A razão pela qual Portugal não tem investidores

Muitas vezes as pessoas perguntam-me porque Portugal não tem investidores e porque eles não olham para tão boas oportunidades de negócios que nós hoje temos em Terras Lusitanas. Respondo sempre: porque é que algum investidor, no seu perfeito juízo, optaria por investir cá com yields de 8%, quando pode investir em qualquer local do Mundo e ganhar muito mais dinheiro? Muitas vezes, sou insultado...

Eu até me dou ao luxo de comparar o incomparável, ou seja, Portugal com qualquer outro destino de investimento. Ronnie Chan, Chairman of Hang Lung Properties Limited in Hong Kong, deixa-nos neste vídeo, uma perspectiva e comparação interessantes entre o mercado imobiliário norte-americano e o chinês.



Antes de mais, como ganhar dinheiro no séc. XXI? Ronnie Chan aponta a receita: estar na China. Em que sector? Imobiliário!

Alguns números (de 2011):

- Na China constroem-se 12 vezes mais casas que nos Estados Unidos;
- Vendem-se 29 vezes mais casas que nos Estados Unidos (9 milhões contra cerca de 310 mil);
- A maior empresa imobiliária do Mundo, que é chinesa, vendeu USD 19 billion;
- Na China, existem mais de 300 cidades com mais 1 milhão de habitantes, nos EUA apenas 9...

Mais ainda, pergunta Ronnie Chan, se tivesse investido nos Estados Unidos, há 10, 12 anos atrás, qual a yield que poderia agora esperar desse seu investimento? Uns 6% não alavancados, parece aceitável. Por isso mesmo, ele não investe nos Estados Unidos! Não investe porque consegue retirar actualmente dos seus investimentos mais de 40% não alavancados. 40%!!!

Por estas e outras razões, Ronnie Chan acha o mercado imobiliário norte-americano pouco interessante, demasiadamente pequeno e muito eficiente. Num mercado com estas características, não é possível ganhar dinheiro! É preferível ir para a China onde a ineficiência é enorme, não há informação mas é possível ganhar muito dinheiro!

E ainda nos perguntamos porque é que os investidores internacionais não investem mais em Portugal... e ainda nos preocupamos em ir buscar investidores à China... e ainda achamos que uma yield de 7% de um buy-to-let é um bom investimento ou que uma yield de 8% de um prédio de escritórios é muito bom!

Temos de vender outra coisa. Temos de nos vender de outra forma. Portugal tem de ser mais do que simples mas boas oportunidades, preços ou yields.

Bons negócios (imobiliários... e chineses)!

O Imobiliário Pós-Recessão - I

Lia há uns dias um paper muito interessante sobre as últimas crises financeiras conhecidas e os efeitos em alguns sectores de actividade.

Deixo aqui um gráfico explícito sobre o efeito no mercado imobiliário... quantos anos mais de declínio? Até onde iremos? Vejam o caso do Japão, com deflação...


Outro tema interessante e que está também a influenciar os valores de mercado dos imóveis são as yields. Temos vindo a observar uma subida nas corporate yields, principalmente no último trimestre de 2008, contra uma descida das treasury bonds. E o imobiliário? Mais risco, yields mais elevadas, logo menor valor de mercado:

Falaremos mais sobre os efeitos no imobiliário desta recessão e o que nos pode esperar daqui para a frente. Convidamos todos a participar.

Bons negócios (imobiliários)!