Preços das casas descem

De acordo com o Global Property Guide, os preços das casas no Mundo aumentaram o seu ritmo de descida no 1º trimestre de 2012. Dos 36 mercados analisados, apenas 10 observaram uma subida dos preços (ajustados da inflação), destacando-se apenas a Áustria com uma subida QoQ de mais de 8%.

Do outro lado, destaca-se o mercado Irlandês, com uma descida YoY de 18,95%, já depois de uma queda de 13,12% no ano anterior. E o 1º trimestre veio acentuar ainda mais as quedas.

Em Portugal, a queda ganhou momentum no 1º trimestre com uma descida superior a 10%.

Bons negócios (imobiliários)!

Fundos de investimento imobiliário em mercados emergentes

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital, New York City
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon

«Novos mercados emergentes como a Colômbia definem as novas fronteiras do investimento imobiliário internacional e representam as oportunidades mais significativas para fundos imobiliários.»

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O sector imobiliário é actualmente uma indústria global. As empresas de maior dimensão nos vários ramos da indústria são internacionais e estão presentes em vários mercados simultaneamente. A propriedade e financiamento do imobiliário é também cada vez mais internacional acompanhando a expansão e evolução dos mercados de capitais e indústria financeira.

Um dos principais factores na internacionalização da indústria foi a introdução dos fundos de investimento imobiliário (FII) nos anos 70 e 80 (1985 em Portugal). Inicialmente criados para adquirir e capitalizar empresas em diversos sectores, os fundos de investimento imobiliário tiveram um crescimento significativo nas últimas décadas em termos de activos sob gestão e sociedades gestoras em actividade. Inicialmente focada em activos estabilizados e estratégias conservadoras, o crescimento da indústria foi acompanhado de uma diversificação de estratégias e expansão a mercados emergentes.

O investimento em imobiliário através de fundos permite a investidores institucionais diversificar as suas carteiras de activos e agregar e beneficiar das rendas anuais e apreciação de capital presentes no sector. Os fundos permitem também a promotores e operadores o acesso a capital institucional e financiamento, e experiência operacional como sócios em novos projectos e compradores de activos e provedores de liquidez.

A indústria evoluiu com a recente crise financeira. Existe um interesse renovado por parte dos investidores institucionais em activos "reais" e estratégias de investimento transparentes e flexíveis. Existe também uma procura por um maior controle do processo de investimento e gestão e um maior alinhamento de interesses entre a sociedade gestora, activos e investidores.

A "geografia do investimento" para fundos imobiliários também evoluiu significativamente nos últimos anos. O desempenho económico limitado e ausência de perspectivas de crescimento a curto prazo na Europa e Estados Unidos limitam as oportunidades de investimento e promovem a procura de novas oportunidades em mercados emergentes com taxas de crescimento mais elevadas.

Embora as economias de maior dimensão como o Brasil e India continuem a captar a maior parte do investimento imobiliário internacional, existe um interesse cada vez maior em novos mercados emergentes que permitam beneficiar de retornos superiores presentes, em estágios anteriores de períodos de crescimento económico sustentado. Neste sentido, novos mercados emergentes como a Colômbia definem as novas fronteiras do investimento imobiliário internacional e representam as oportunidades mais significativas para fundos imobiliários.

O investimento imobiliário em novos mercados emergentes será um dos principais temas da minha participação neste espaço.

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Leia também, Entrevista com Bruno Lobo

Desalavancagem no crédito habitação

O sector bancário em Portugal desalavancou, em termos líquidos, 1.681 milhões de euros nos últimos 12 meses na área do crédito habitação. Este valor representa uma média de 129 milhões de euros por mês! A variação negativa mensal do total em outstanding nos balanços dos Bancos em muito suplanta os montantes de crédito que têm vindo a ser concedidos mês após mês.

Fonte: Banco de Portugal

Os montantes mensalmente concedidos em crédito habitação têm descido bastante. Em 2010, a média mensal de crédito concedido era de 842 milhões de euros; em 2011 esse valor desceu para menos de metade (404 milhões); em Março último, foi de apenas 189 milhões, estando a média do 1º trimestre de 2012 nos 162 milhões de euros. Este valor representa uma descida de 80% face a 2010!

Adicionalmente, os novos créditos habitação são muito mais caros que há dois 2 anos atrás, com a taxa média praticada em mais do dobro que em 2010. Menos crédito, bastante mais caro!

Fonte: Banco de Portugal, INE

Ao mesmo tempo, o crédito habitação de cobrança duvidosa aumentou em 227 milhões de euros, representando uma subida de 11,56%.

Bons negócios (imobiliários)!

Entrevista com Bruno Lobo

Deixo-vos hoje uma entrevista com Bruno Lobo, um dos nossos mais recentes Associate Thinkers.

O Bruno é Português, trabalha num private equity em Nova Iorque e demonstra aquilo que somos capazes de fazer lá fora com o nosso expertise imobiliário.

Entrevista com Bruno Lobo

Bons negócios (imobiliários)!

Uma casa para o fim do mundo

Para quem achava que tudo estava já inventado e que não haveria lugar para mais criatividade no imobiliário, desengane-se!

Um promotor imobiliário está a desenvolver um prédio de habitação para quem se quer proteger do anunciado fim do mundo em 2012. Para quem está um pouco "fora", existe uma profecia Maia que diz que o Mundo terminará em 2012.

Vai disto, não vá a profecia concretizar-se, toca de construir o Survival Condo. Ao todo, serão 14 andares, sendo 7 habitáveis com 2 apartamentos por andar. Os outros serão ocupados com piscina, sala de cinema, biblioteca e até centro médico e escola para o caso de necessidade de isolamento. Também haverá uma fazenda para criar peixes e cultivar vegetais, com autonomia para alimentar até 70 pessoas.

Para tentar garantir a sobrevivência, a construção será feita num antigo silo de armas nucleares da Guerra Fria, à prova de guerras atómicas, erupções solares, ataques terroristas, pandemias e até mesmo colapsos económicos, segundo a descrição da construtora. As paredes serão construídas com 3 metros de espessura de betão até 53 metros de profundidade.

Cada apartamento custará entre € 1 e € 2 milhões. Acham muito? Pois digo-vos que já estão 4 vendidos e 2 reservados.

Bons negócios (imobiliários)!

Os censos 2011 e as tendências no imobiliário

Por João Fonseca
ECS Capital







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Caros leitores do Out-of-the-Box, em 2011 todos participámos no Censos 2011. Alguns com mais interesse do que outros, e com maior empenho nas respostas, lá preenchemos os formulários do inquérito.

Desde aí, e paulatinamente, temos vindo a receber, por diversos meios de comunicação, informação baseada nos resultados provisórios do Censos.

Muita gente se perguntou qual o interesse, ou para quê esta despesa quando devia estar todo o país a apertar o cinto. Mas, o que é um facto é que informação é poder! Sem informação temos as nossas opções muito limitadas, e isso também se aplica ao imobiliário.

Quais então os resultados do Censos que nos podem interessar? O site do INE tem um espaço dedicado especificamente à divulgação de resultados provisórios do Censos 2011. A apresentação dos resultados definitivos está prevista para o último trimestre de 2012, mas até lá o INE vai publicar informações sobre temas relevantes.

Para além de ficarmos a saber que a população residente em Portugal, no dia 21 de Março de 2011, era composta por 10.561.614 pessoas, o Censos também nos dá informações úteis para quem anda no Imobiliário. Vejamos:

1) População:

A população aumentou em 205 mil indivíduos, +2%, mas o nº de famílias aumento 11%? Como se explica isto? Com uma redução em 8% da dimensão média das famílias.

Implicações no imobiliário? Mais famílias geram mais procura, mas as habitações que as famílias procuram serão mais reduzidas, já que a dimensão média da família diminuiu.

Como é óbvio, devemos ter cuidado ao tentar fazer estas interpretações directas, que nem sempre reflectem a realidade que conhecemos; mas a tendência de redução da dimensão das famílias está registada na estatística!

2) Alojamentos:

O nº de alojamentos em Portugal aumentou 16%, quando a população apenas aumentou 2%, que implicações é que isto terá na ocupação destes alojamentos? (ponto 3 adiante).

E a distribuição deste acréscimo de alojamentos no País? Terá sido uniforme nas várias unidades NUTS 1 e 2? No Algarve e na Madeira não foram, seguramente:

De acordo com o INE, por alojamento familiar entende-se “Alojamento que, normalmente, se destina a alojar apenas uma família e não é totalmente utilizado para outros fins no momento de referência.”

3) Forma de ocupação dos alojamentos:

Quanto à forma de ocupação dos alojamentos, em média 68% tratam-se de residência habitual, 19% de residência secundária e 12,5% encontram-se vagos:

Chamo a atenção para o Algarve, em que 39% dos alojamentos são residência secundária, como expectável.

O quadro seguinte, extraído de um Destaque do INE sobre o Censos 2011, apresenta a variação na forma de ocupação entre 2001 e 2011:

No total, o nº de alojamentos vagos aumentou 35%, e o nº de residências secundárias aumentou 23%, enquanto que o nº de residências habituais aumentou 12%. O crescimento agregado destas três formas de ocupação geraram o acréscimo de 16% do total de alojamentos no período, referido anteriormente.

4) Alojamentos vagos

De acordo com o INE, um alojamento vago é um “Alojamento familiar desocupado e que está disponível para venda, arrendamento, demolição ou outra situação no momento de referência”.

De acordo com o Censos, o nº de alojamentos vagos aumentou 35%, mas destes apenas 15% estão disponíveis para arrendamento:

Não deixa de ser curioso que apenas 15% dos imóveis devolutos sejam considerados disponíveis para arrendamento. A percentagem parece-me muito reduzida, numa altura em que a procura no mercado de arrendamento é muito elevada, o que me suscita algumas questões:

- quantos destes alojamentos vagos estarão no mercado paralelo de arrendamento (o chamado “sem recibo”)?

- quantos destes alojamentos pertencerão a proprietários que preferem mantê-los devolutos a correr o risco de arrendar a um inquilino devido à falta de segurança jurídica no arrendamento em caso de incumprimento?

Com o contínuo aumento da fiscalização por parte das Finanças e com a próxima entrada em vigor das alterações na legislação do arrendamento, suponho que ocorrerá uma maior transferência do número de alojamentos vagos para o mercado do arrendamento, e uma correcção do valor estatístico publicado.

Em jeito de conclusão, o Censos 2011 já é uma ferramenta muito útil para quem trabalha no Imobiliário e procura compreender as tendências do mercado, actuais e para os próximos 10 anos, e vai tornar-se ainda mais útil quando forem divulgados os resultados definitivos. Até lá, resta-nos aguardar com paciência e ir digerindo as informações que são publicadas esporadicamente.

Bons negócios imobiliários...

Troca de casa resolve incumprimento?

Foi notícia a semana passada que a Caixa Geral de Depósitos iria lançar um programa de troca de casas para evitar o incumprimento do crédito habitação de famílias Portuguesas em dificuldades. Das notícias que li e da reportagem feita na RTP, aquilo que consegui entender sobre os objectivos do Banco, é o seguinte:

- Manter as famílias na habitação, preservar a habitação das pessoas;
- Reduzir o valor a pagar pelas famílias, baixando a renda mensal.

Reportagem a partir do minuto 1:05

No fundo, estamos a falar do seguinte: uma família que esteja com dificuldades em fazer face às prestações do seu crédito habitação, pode optar por vender a sua casa a um FIIAH (Fundo de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional) gerido pela Fundimo (Sociedade Gestora de Fundos do universo CGD), optando por arrendar uma outra, propriedade desse mesmo FIIAH, cuja renda seja inferior ao valor da prestação que inicialmente essa família pagava pela sua casa.

Antes de mais, permitam-me dizer que esta proposta não permite manter as famílias nas suas habitações porque elas estão a ser convidadas a mudar de casa! Portanto, parece-me que o primeiro objectivo da CGD não será integralmente cumprido.

Para além disso, confesso que tenho imensas dúvidas e questões sobre esta proposta, que passo a enunciar:

- Se essa família vende a casa, sujeita-se a ter mais-valias na venda, em sede de IRS. Apenas existe isenção de mais-valias caso ocorra uma conversão da propriedade do imóvel num arrendamento do mesmo. Mesmo que isso ocorra, o futuro arrendatário deverá manter o seu arrendamento até final de 2020 ou exercer uma opção de recompra, caso contrário pagará mais-valias nessa altura;

- Pareceu-me ficar claro claro que existindo algum diferencial entre a dívida actual e o valor da venda, esse diferencial será utilizado para amortização da dívida (parece-me bem). Logo, não haverá nunca cash-flow líquido para o mutuário, pelo que ele não irá ter dinheiro para pagar eventuais mais-valias fiscais;

- Essa transacção está sujeita a I.S. - Imposto de Selo - (0,8% sobre o valor escriturado), a ser pago pelo adquirente. O FIIAH vai investir 0,8% de umas quantas centenas de milhar de euros??? É que só existe isenção de I.S. caso a venda da casa seja feita por um mutuário que converta o seu direito de propriedade num direito de arrendamento sobre o mesmo imóvel, não sobre outro imóvel do mesmo Fundo;

Em alternativa, pode uma pessoa vender a sua casa ao Fundo e comprar uma outra, mais barata, detida pelo mesmo Fundo. Também nesta opção, tenho dúvidas:

- Se os diferenciais de valor, a ocorrer, servirão para amortizar dívida, com que dinheiro pagará o mutuário os custos de registo e notário decorrentes da transacção? E o IMT? E o I.S.?
- E os imóveis em questão? São comparáveis em termos de localização? De potencial de valorização futura? Liquidez do mercado?

Na reportagem da RTP é dado um exemplo, uma comparação. Compara-se um crédito de € 150 mil com prestação de € 536 com um de € 100 mil e uma prestação de € 276. Fiz uma pequena simulação, no pressuposto de um crédito a 40 anos com uma taxa de juro de 3%. Se no primeiro caso, a prestação está aproximadamente correcta, as mesmas condições para o segundo caso resultam numa prestação de € 360. Há aqui um diferencial de € 84 /mês!

Apliquemos outro raciocínio. Pressupondo que todos estes valores estão correctos e que um mutuário consegue mesmo, através de uma qualquer mágica, baixar a sua prestação mensal de € 536 para € 276, qual a sua efectiva poupança? Para o mesmo crédito a 40 anos a 3% de taxa de juro, a sua poupança actual é de € 72.118. Mas e se os valores não estiverem correctos? E se os valores correctos forem aqueles que apontei? Nesse caso a poupança actual será de ... € 50 mil! E não podia ser de outra forma! A diminuição da minha exposição financeira hoje tem de ser igual ao valor actual da minha poupança futura! Finança elementar... se eu poupo mais no futuro do que aquilo que poupo hoje (que é o caso que nos querem vender), então alguém ficou a perder. O Banco? O Fundo? Não me parece...

É bom fazer-se bem as contas e saber-se com o que se conta. Não entendo como é que se consegue esta relação entre estas dívidas e respectivas prestações, mantendo-se as condições do empréstimo.

Surgem-me ainda preocupações adicionais:

- Quem avalia as casas ou quem as manda avaliar? A CGD? O Fundo? E como e em que data vale essa avaliação? Ao dia de hoje, para ambas? Vejam bem onde reside a minha preocupação principal: a casa que já é do Fundo e que o mutuário seja convidado a comprar, tem um valor de avaliação histórico (à data da venda a esse mesmo Fundo), sendo muito possível que esteja sobre-avaliada à data de hoje. Mas a casa que o mesmo mutuário irá vender ao Fundo terá de ser avaliada no momento da transacção;

- Por outro lado, o adquirente é ao mesmo tempo vendedor (leia-se, o Fundo), com naturais objectivos de rentabilidade. Logo, compreende-se que vá querer comprar bem e vender bem, leia-se, comprar abaixo do valor de mercado e vender com uma boa rentabilidade (acima do valor pelo qual a comprou). Logo, pode haver aqui uma enorme discrepância de valores, havendo certamente um desnivelamento de poder negocial, podendo inclusive haver algum enriquecimento ilícito do Fundo;

- Adicionalmente, é fundamental que as anteriores condições do crédito, que estavam em vigor antes da venda, se mantenham para um novo crédito. Não deverá, em caso algum, haver alterações que prejudiquem o mutuário. Aliás, arriscar-me-ia a dizer que havendo alterações, deveriam sempre ser no sentido da redução do spread, já que o mutuário irá reduzir, à partida, a sua exposição financeira ao Banco e o LTV (loan-to-value) do empréstimo;

- E para que tipo de famílias/empréstimos se aplica esta proposta? E quem tiver negative equity?

Vejo a CGD, no que ao imobiliário diz respeito, como um banco que normalmente está sempre à frente. No entanto, neste caso, parece-me que a proposta que faz a Portugal e aos Portugueses é algo confusa, complicada, quando julgo que deveríamos estar a pensar em, definitivamente, desligar o "complicómetro" em Portugal. Sobretudo, acho que a proposta não vai ter o impacto que necessitamos para ajudar a resolver o problema do incumprimento em Portugal. E, neste momento, aquilo que precisamos em Portugal é de soluções ágeis, simples mas sobretudo com a abrangência suficiente para causar impacto. Esta proposta não me parece que consiga nada disso.

Bons negócios (imobiliários)!

O mercado em imagens - XXV

E na nossa vigésima quinta edição da rubrica "Mercado em Imagens", parece que se confirma o triple dip, já alertado na última edição.

O índice S&P Case-Shiller encontra-se agora a valores de há 10 anos, veremos onde pára a queda.

Bons negócios (imobiliários)!

Da (Traiçoeira) Avaliação Geral dos Prédios Urbanos

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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Como, provavelmente, a maioria das pessoas não está a par, está a ser levada a cabo, pelas Finanças, no decurso deste ano de 2012, uma avaliação geral do valor patrimonial tributário de todos os prédios urbanos que ainda não tenham sido avaliados de acordo com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (de 2003).

Esta avaliação irá, naturalmente, aumentar a tributação de IMI de uma grande parte dos prédios urbanos do país.

Trata-se de uma medida que, na essência, se afigura justa, porque visa corrigir as desigualdades que existem neste aspecto particular, onde os proprietários recentes, mais jovens, com rendimentos potencialmente mais baixos, suportam pesadas cargas de IMI e os mais velhos, com a vida mais estabilizada, rendimentos mais altos e menos despesas, pagam de imposto quantias irrisórias por imóveis semelhantes. Para além disso, esta medida traduzir-se-á num aumento significativo da receita fiscal num momento onde esta é tão importante e poderá contribuir, a médio prazo, para a redução dos impostos sobre o rendimento, que presentemente asfixiam a produtividade nacional e empurram gente para o estrangeiro e para o mercado negro.

No entanto, postos de lado estes aspectos positivos, a forma sub-reptícia como as finanças estão a levar a cabo este processo espelha bem a deslealdade e prepotência da administração fiscal na sua conduta face aos contribuintes.

Porquê? Porque a informação pública sobre este processo é praticamente inexistente e os contribuintes não estão a ser informados directamente: parece que as Finanças, sempre tão diligentes a reclamar por correio e e-mail toda a espécie de coimas e intimações para pagamento coercivo relativas a qualquer atraso mínimo nas declarações de rendimentos, imposto automóvel ou às mais obscuras obrigações tributárias, relativamente a este processo em particular, com um peso tão relevante na situação contributiva de cada proprietário, se esqueceram dos mínimos deveres de cooperação, informação e boa-fé.

Tal omissão é particularmente grave por duas razões:

- A primeira, por uma questão de informação: para que os contribuintes possam estar alerta, uma vez que têm 30 dias a contar da notificação da nova avaliação (que pode chegar a qualquer momento, e muito possivelmente durante as férias de Verão) para se manifestarem e requerer nova avaliação, caso não estejam de acordo. Caso deixem passar este prazo, perdem o direito de reclamação.

Ora, qualquer cidadão com mínima experiência em lidar com as Finanças, que cometem quotidiana e constantemente toda a gama de erros deliberados e atropelos dos direitos dos contribuintes, pode suspeitar, legitimamente, que os valores que irá receber de uma primeira avaliação poderão, com elevada probabilidade, não estar correctos e que será necessário reclamar para verem os seus direitos salvaguardados.

- Em segundo lugar, e mais importante, porque os proprietários de prédios com contratos de arrendamento antigos (i.e., habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995) correm o risco de, após esta avaliação geral, ficarem a pagar mais IMI do que o valor total das rendas recebidas.

Ora, a lei contempla, felizmente, uma limitação para estes casos (de prédios com arrendamentos antigos), atribuindo ao prédio ou fracção em questão, para efeitos exclusivamente de tributação de IMI, o menor dos dois seguintes valores:

- O resultado da avaliação geral; ou

- O resultado da multiplicação da renda anual por 15.

Contudo, para se prevalecerem deste regime de excepção, os proprietários destes prédios deverão apresentar até ao dia 31 de Agosto de 2012, uma participação nas Finanças na qual deverá constar:

- Uma cópia autenticada do contrato de arrendamento original (ou documento que o substitua nos termos de portaria a emitir pelo Ministro das Finanças); e

- Cópias dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 e até ao mês anterior à apresentação da participação.

Relativamente a esta simples participação, antevêem-se alguns problemas:

- Desde logo, na presente data não é possível efectuar a participação, uma vez que esta deve ser apresentada através de um modelo oficial das Finanças, que ainda não foi aprovado;

- Depois, naqueles casos em que os proprietários não tenham os contratos de arrendamento originais (situação comum em contratos com mais de 30 anos), não é possível fazerem-se cópias autenticadas, pelo que será necessário apresentar comprovativo a definir por portaria..., que também ainda não existe!

- E, por fim, a maioria dos recibos emitidos pelos contribuintes não respeitam os requisitos legais para a respectiva validade, pelo que poderão não ser aceites pelas Finanças.

Para além de tudo isto, o prazo limite para apresentação da referida participação termina já no próximo dia 31 de Agosto…

Desta maneira, é urgente que os proprietários de prédios ainda não avaliados comecem, o mais rapidamente possível, a reunir toda a informação disponível sobre os mesmos (plantas, com menções das respectivas áreas, contratos de arrendamento, recibos, etc.), de forma a conseguir, recorrendo se necessário ao auxílio de um advogado ou fiscalista, por um lado, apurar uma estimativa o mais aproximada possível do valor patrimonial que deverá ser atribuído a cada imóvel, e, por outro, limitar, nos casos de prédios com arrendamentos antigos, o valor do respectivo IMI.

Porque estar informado e preparado é a única maneira de não ser apanhado de surpresa, e possivelmente prejudicado, pela traiçoeira avaliação levada a cabo pelas Finanças.

Leitura da Semana 03_05

Deixo-vos hoje uma entrevista com Spencer Rascoff, o Patrão da Zillow, site de base de dados imobiliária norte-americana.

Para quem trabalha no imobiliário e gosta de seguir informação válida sobre os mercados internacionais, deve ler esta entrevista e conhecer melhor a Zillow.

Entrevista com Spencer Rascoff

Bons negócios (imobiliários)!

Mega Fundo Imobiliário

Muito se tem falado ultimamente do elevado número de casas que são entregues aos bancos todos os dias. Aqui há dias, um jornal noticiava que a Banca tinha € 3,5 mil milhões em casas para vender. Depois fala-se muito do crédito mal-parado e das inúmeras famílias que estão a passar dificuldades e não conseguem pagar os seus empréstimos.

Vivemos com certeza um momento em que muitos passam dificuldades. Vivemos com certeza um momento em que muitas famílias entram em default, deixando de pagar os seus empréstimos e perdendo os seus bens, nomeadamente as suas casas.

Há que tomar medidas, creio. É nestes momentos que devemos ser enérgicos, tomar medidas enérgicas! A medida fundamental que julgo que deveria ser tomada pelo Governo deveria passar pela constituição de um mega Fundo Imobiliário. Como? Porquê?

A preocupação fundamental de qualquer Governo deverá ser sempre para com as pessoas em dificuldades. Se não se governa para as pessoas, então governa-se para quem? Em Portugal, se temos muitas pessoas com dificuldades em pagar o seu crédito habitação, pois então devemos pensar em políticas que as ajudem. O importante é que estas pessoas não fiquem sem casa e os Bancos não fiquem com um crédito mal-parado ou um activo que não querem ter. Vejam bem, a entrega da casa ao Banco é, maioria das vezes, mau para ambas as partes. É mau para o Banco porque não quer ter casas em carteira; é mau para o mutuário porque não quer perder a sua casa nem deixar de viver nela.

Em Portugal, no final de 2011, tínhamos pouco mais de € 2 mil milhões em crédito habitação mal-parado. Pode parecer muito, é com certeza. Aliás, basta haver uma pessoa em dificuldades que já deve ser uma preocupação de todos, disso não haja a menor dúvida! Mas temos de relativizar um pouco os números. Este valor de crédito mal-parado representa apenas 1,9% do total concedido em Portugal. Comparativamente com outros países europeus, estamos bem atrás de Espanha, Itália ou Polónia, dando alguns exemplos. França, por exemplo, tinha em finais de 2010 uma percentagem de 1,28% de mal-parado. Portanto, parece-me que os nossos números não são astronómicos, bem pelo contrário.

A Troika tem € 12 mil milhões destinados a recapitalizar a Banca em Portugal. O montante em crédito habitação mal-parado representa "apenas" 1/6 desse valor. E muito provavelmente, nem todas estas pessoas necessitarão de ajuda imediata. Em vez do Estado usar esse dinheiro para entrar no capital da Banca ou emprestá-lo através de coco's, porque não usar parte desse dinheiro para adquirir estas hipotecas? O Estado poderia ficar dono destas hipotecas e renegociá-las com os mutuários de forma a que estes tivessem condições de as pagar e não perdessem as suas casas. Esta deve ser a preocupação fundamental do Governo e não tanto o injectar dinheiro na Banca.

Desta forma, o Governo conseguiria "controlar" ou prevenir 3 aspectos fundamentais que assolam o mercado imobiliário hoje em dia:

1) O default de famílias, com consequente perda de casa;
2) O aumento do mal-parado nos Bancos, e estes ficarem com casas que não querem e terão de vender, muitas vezes a desconto, para terem a necessária liquidez;
3) A descida dos preços na habitação. Uma das causas da descida que temos verificado nos últimos anos deve-se, também, a este mercado. Os Bancos normalmente levam as casas que recebem a leilão, onde muitas vezes o preço arrematado é inferior ao "valor de mercado". Não havendo necessidade de vender rapidamente as casas, controla-se mais a descida dos preços.

Depois de reestruturada toda esta dívida, quem sabe daqui a uns anos, este Fundo não terá um valor de mercado interessante e seja apelativo a investidores institucionais? Nessa altura, esperamos nós, o nosso mercado e a nossa economia estarão a crescer (bastante!), as famílias terão maior poder de compra, os investimentos sejam mais apelativos. Este será, com certeza, um deles! Ganham hoje as famílias, no futuro ganhará Portugal!

Bons negócios (imobiliários)!

Barómetro - Entrega da casa paga dívida?

O Barómetro Out of the Box centrou-se, desta vez, na questão recente relacionada com a decisão de um Tribunal de Portalegre, que deliberou que a entrega da casa de um mutuário de crédito habitação saldaria parte da dívida (e não a totalidade como já sabemos!).

Na sequência do artigo escrito por mim e do fantástico contributo do António Albuquerque, publico hoje os resultados do Barómetro.

A pergunta realizada desta vez foi: «Concorda com a possibilidade de entregar a casa ao Banco, pelo valor da dívida, mesmo que a avaliação seja inferior?».

Obtivemos um total de 45 respostas válidas, aqui no blog e na nossa página do facebook. A opinião divide-se, claramente! 53% dos inquiridos não concorda, ao passo que 45% concorda, sendo que 1 inquirido não soube responder.

Este é um assunto que parece-me dividir bastante as pessoas. A seguir os desenvolvimentos futuramente, sempre aqui em Out of the Box!

Bons negócios (imobiliários)!

Tempo é dinheiro

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

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A famosa frase atribuída a Benjamin Franklin parece não ser levada muito a sério em alguns departamentos da administração central e local. De facto é frequente termos prazos de aprovação de projetos imobiliários de oito, dez, doze e mais anos. Já tive conhecimento de um caso em que a aprovação do projeto demorou sensivelmente 40 anos (e depois da aprovação, as obras de execução das infraestruturas foram embargadas por uma ação em tribunal).

Na “máquina pública” qualquer intenção de investimento é olhada com alguma desconfiança consistindo a preocupação dominante em assegurar que aquilo que é aprovado não possa vir a ser questionado ou colocado em causa. O “custo” do fator tempo para as tomadas de decisão raramente é tido em consideração.

Não creio que a culpa seja das pessoas que tomam as decisões, muitas delas até bem-intencionadas e preparadas. O problema está em:

a) Na cultura prevalecente (o Estado não tem tradição de “prestar contas” aos Cidadãos e Empresas quer sobre as suas decisões quer sobre o tempo que leva para as tomar);

b) Na falta de planeamento;

c) Na falta de orientação estratégica do topo da máquina do Estado (traduzida no adiar de medidas difíceis, em implementar medidas em sentido oposto às dos antecessores e em “deixar correr o tempo”).

Exemplo claro desta situação é o fato de alguns projetos precisarem de recolher pareceres de 20 ou mais entidades (o que necessariamente leva muito tempo). Em zonas urbanas, com “o trabalho de casa” feito, seria possível publicar diretivas urbanísticas para uma zona, pelo que, qualquer interessado já saberia quais os usos e capacidades construtivas admissíveis para um determinado local ou terreno. Poupava-se muito tempo, muito esforço e muito dinheiro.

Algumas (poucas) autarquias realizaram um esforço considerável neste sentido. Atualmente queixam-se que agora que possuem planeamento, não “há dinheiro”. Implicitamente reconhecem que quando existia “dinheiro” não havia planeamento com os inerentes “estragos passados” no investimento local. Neste caso como em outros “tempo foi investimento”… que se perdeu e não volta. E não volta mesmo, porque se aparecerem novas oportunidades de investimento serão novas e não as mesmas.

Muitos promotores foram mal tratados. Muito mal tratados mesmo.

Os tempos mudaram.

O que fizemos até aqui é “história”. Os projetos do futuro não terão muito a ver com os projetos do passado na sua lógica intrínseca. Muitos projetos serão abandonados, outros serão profundamente reformulados, outros ainda, serão concebidos à luz de novos conceitos e realidades.

As cidades irão focar-se na procura da “atração do conhecimento”, na redução de custos de “mobilidade”, na procura de soluções de “baixa pegada ecológica”.

Os promotores que sobreviverem e os novos que aparecerem terão de ser rápidos, ter visão, ter ideias claras. Sei que existem vários por aí.

E o ambiente em que se vão mover? As autoridades públicas vão perceber que “tempo é dinheiro”? Serão capazes de mudar verdadeiramente de mentalidade? Perceberão que se não decidirem em tempo útil vários investimentos se vão perder?

“Tempus fugit”. E o tempo para tomar decisões também. Os senhores da “troika” sabem há muito tempo que o valor de um euro hoje não é o mesmo que o valor de um euro daqui a um ano. Esperemos que façam “doutrina” e que sejam “bons mestres”. Agarrem as oportunidades. Algumas não voltarão a surgir. Agarrem os (bons) negócios imobiliários.

Entrega da casa paga dívida? (2)

Por António Albuquerque

Este artigo resulta de um comentário feito pelo António Albuquerque, aqui no blog, ao meu artigo Entrega da casa paga dívida? Por estar tão completo e ser tão informativo, achei que merecia mais destaque para poder ser lido e partilhado por mais leitores.

Obrigado António!

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«A quantidade de informação falsa que tem sido publicada sobre este assunto nos últimos dias tem sido impressionante, não sei se por fome de títulos bombásticos, se por incrível ignorância jornalística. Mas isso é irrelevante para a questão que lançou à discussão – deve o colateral ser o único bem responsável pelo pagamento de uma dívida hipotecária, ou não?

Existem vantagens e desvantagens nos dois sistemas, mas, ao contrário do que indicou, em muitos países desenvolvidos, principalmente anglo-saxónicos, como os EUA, Reino Unido, Alemanha, etc., quando um crédito hipotecário não é cumprido, é o bem, e apenas o bem, que pode ser executado e responde pela dívida, nunca o devedor.

Voltando aos dois sistemas, vou tentar sistematizar as vantagens e desvantagens de cada um:

Sistema anglo-saxónico, e calvinista (é unicamente o colateral que responde pela dívida)

Vantagens:

1. Como ao realizar o empréstimo o banco assume o risco de evolução de valor do imóvel, partilhando esse risco com o devedor, será mais prudente no valor que disponibiliza, incorporando a volatilidade espectável do imobiliário.

2. Como o comprador, e devedor, tem que colocar muito mais fundos próprios na aquisição, também ele será mais prudente no valor que aceita pagar por qualquer imóvel.

3. Existe uma grande pressão da banca para que o mercado imobiliário seja transparente, e que existam dados estatísticos fiáveis sobre a variação de valor de imóveis ao longo do tempo.

4. Neste sistema, dada a necessidade de razoáveis fundos próprios na aquisição de habitação, o nível de poupança global é mais elevado.

5. O nível de alavancagem global do sistema tende a ser mais reduzido, evitando situações como a que actualmente vivemos. (sim eu sei, o sub-prime, mas isso é outra discussão…)

6. Sendo o risco partilhado, em ciclos económicos recessivos, a dor de perda de valor é mais suave, sendo partilhada entre devedor e credor.

Desvantagens:

1. Como o banco partilha o risco de valor com o devedor, os LTV serão sempre inferiores a 70%, reduzindo a capacidade de aquisição de habitação própria da maioria da população.

2. O número de proprietários de habitação própria será sempre minoritário.

3. A possibilidade de assunção de riscos de investimento por parte da maioria da população, num activo com que tem uma relação pessoal (habitação), e que será dos melhores activos de investimento familiar (pois existe a real possibilidade de “comer o bolo” e ainda ter “muito bolo” no fim) é muito reduzida.

4. Sendo o risco partilhado, em períodos recessivos, quando um crédito fica “underwater”, existe um incentivo ao incumprimento por parte do devedor, o que pode redundar num risco sistémico.

Sistema latino, e herdeiro do direito romano (é o devedor que responde pela dívida, independentemente do valor do colateral)

Vantagens:

1. Como o banco não partilha o risco de valor do colateral com o devedor, os LTV podem ser elevados, muitas vezes superiores a 100%, caso a expectativa de valorização futura seja optimista, aumentando a capacidade de aquisição de habitação própria da maioria da população.

2. A maioria da população tem oportunidade de adquirir habitação própria.

3. A maioria da população tem a possibilidade de assumir riscos de investimento, num activo com que tem uma relação pessoal (habitação), e que será dos melhores activos de investimento familiar, pois existe a real possibilidade de “comer o bolo” e ainda ter “muito bolo” quando quiser mudar para outro investimento, realizando mais valias.

4. Dado que o devedor assume todo o risco de desvalorização, o risco de incumprimento é mais reduzido em caso de desvalorização de activos, reduzindo o risco sistémico.

Desvantagens:

1. Como ao realizar o empréstimo o banco não assume o risco de evolução de valor do imóvel, será pouco prudente no valor que disponibiliza, negligenciando a volatilidade do valor dos activos imobiliários, focando-se apenas na capacidade conjuntural do devedor poder cumprir com o serviço de dívida.

2. Como o comprador, e devedor, poderá adquirir habitação com muito poucos fundos próprios, será pouco prudente no valor que aceita pagar por qualquer imóvel, favorecendo a aquisição por impulso de um bem de longa duração.

3. Neste sistema, dada a reduzida necessidade de fundos próprios na aquisição de habitação, o nível de poupança global será reduzido.

4. O nível de alavancagem global do sistema tende a ser elevado, provocando situações como a que actualmente vivemos, em que os credores externos que financiaram todo o sistema de repente se lembram que isto não é sustentável.

5. O sistema tende a paralisar a mobilidade laboral, forçando a imobilidade em ciclos recessivos, quando tal é mais necessário.

As vantagens e desvantagens podem ser equivalentes, embora possamos afirmar que em Bull Markets, o nosso sistema é favorável, e em Bear Markets são os nórdicos que têm razão. Na verdade, nunca nos questionámos sobre a justeza do nosso sistema de crédito hipotecário (latino) porque sempre convivemos bem com altas taxas de inflação, onde nominais valorizações escondem reais desvalorizações. Mas entrar no Euro implicou isto – que foi o mais importante choque de todos – começarmos a fazer contas.

Pessoalmente, prefiro o sistema de partilha de risco anglo-saxónico. Parece-me mais prudente, mais equilibrado, e sempre pressiona a transparência do mercado imobiliário porque todos lutamos.

Dito isto, e tendo conhecimento das recentes notícias que anunciam que o nosso governo se prepara para mudar as regras do crédito à habitação: Eu espero bem que os nossos governantes tenham presente que o maior valor é o da estabilidade legislativa, e que qualquer alteração não poderá nunca ter efeitos retroactivos.

Se querem mudar as regras do crédito à habitação para uma versão mais anglo-saxónica, em que só o colateral responde pela dívida, têm todo o meu apoio. Mas isso só se poderá aplicar a novos contratos, nunca nos anteriores!»

Arrendamento habitacional – Estado precisa-se!

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments








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Muito se tem dito sobre a mudança no mercado de habitação em Portugal - diminuição do peso da habitação própria em detrimento do aumento do arrendamento. Apesar do muito que se escreve e diz sobre o assunto, tenho a sensação que não se tem dado ao tema a importância que merece.

Assim, fazendo justiça ao tema, gostaria de relevar 3 pontos:

1. Vantagens da existência de mercado de arrendamento dinâmico

Quando Portugal tiver um mercado de arrendamento dinâmico e eficiente, que acredito que irá acontecer, haverá inúmeros beneficiários, alguns dos quais não têm qualquer relação directa com o mesmo – externalidades positivas. De entre os efeitos que se podem antever, arrisco destacar os seguintes:

- Mercado de Trabalho – com o mercado de arrendamento a funcionar, a reforma laboral ganha outro alcance, permitindo que o raio de procura de emprego dos cidadãos aumente consideravelmente (âmbito nacional?), potenciando a deslocalização das famílias em função da existência de oportunidades.
- Empresas – com a maior disponibilidade das pessoas, as empresas passam a poder contar de forma mais efectiva com uma base de recrutamento de âmbito nacional, não ficando restringidas aos residentes na região. Bem utilizado, este factor poderá ajudar no combate à desertificação do interior do País.
- Famílias – para além da vertente laboral, a facilidade em mudar de casa arrendada, torna (mais) variável uma despesa que normalmente é considerada como fixa em muitas famílias (e.g.: diminuição do rendimento → mudar para uma casa mais longe e/ou pequena de modo a poupar na renda mensal).

2. Intervenção do Estado (política)

Para que o País possa beneficiar das vantagens acima, o nosso Governo deverá assumir as suas responsabilidades e criar condições para que este mercado funcione. De entre as diversas acções a tomar (algumas estão já em análise e outras em curso), destaco as seguintes:

- Alterar a lei do arrendamento urbano de modo a: a) permitir o livre acordo das partes em relação ao contrato e b) garantir um processo de despejo célere e efectivo (desde que justificado e mediante condições devidamente tipificadas) – em curso.
- Tornar a tributação, em sede de IRS, dos rendimentos prediais similar à incidente sobre juros de depósitos e rendimentos de capitais – em análise.
- Legislar sobre a criação de veículos de investimento com fiscalidade semelhante aos FIIAHs, mas sem prazo para esse mesmo regime e com maior flexibilidade (regime fiscal dos FIIAHs muda em 2014 e termina em 2020). Tal regime, que teria de ser apresentado como estável e transparente (condições sine qua non), permitiria criar em Portugal, finalmente, algo semelhante aos REITs de que tanto se fala. – em análise?

Sei bem que o Governo tem na sua equipa pessoas que conhecem por dentro a realidade do mercado imobiliário em Portugal, e que sabem exactamente o que terá de ser feito para a sua melhoria e dinamização. As questões decisivas neste ponto não são sobre a capacidade do Governo, mas sim:

- Será que existe vontade político suficiente para levar a cabo essas alterações?
- Será que a Troika está disponível para aceitar um desagravamento fiscal neste sector?

O funcionamento do mercado de arrendamento está umbilicalmente ligado à política. Para o bem e para o mal.

3. Iniciativa Privada

Apesar de muitas vezes sermos tentados a exigir do Estado tudo (e mais um par de botas…), a verdade é todos sabemos que será sempre a iniciativa privada que perante a avaliação da plataforma entretanto criada pelo Governo, decidirá sobre investir (ou não), empenhando os recursos necessários à dinamização do mercado de arrendamento.

Neste ponto, é com alguma pena que manifesto o meu cepticismo quanto à capacidade que o País tem de, sozinho, dar corpo a esta iniciativa privada. Concretizando, a mudança do mercado residencial de compra de habitação para arrendamento implica que apareça alguém e compre unidades habitacionais para arrendar. Sem querer alongar-me em demasia, tendo em conta as suas especificidades (rendibilidade potencial, perfil de risco, horizonte de longo-prazo, etc.), o negócio de investimento em habitação para arrendamento só me parece sustentável se baseado (quase) exclusivamente em capitais próprios. Considerando a descapitalização generalizada dos investidores institucionais nacionais e as parcas poupanças dos privados, sou levado a crer que necessitaremos de investidores estrangeiros para dar escala ao sector.

Sem escala, sem investidores que consigam captar montantes de investimento de (pelo menos) algumas largas centenas de milhões de euros, o mercado de arrendamento demorará uma eternidade a ganhar corpo e dinâmica necessários à tão badalada mudança de paradigma na habitação em Portugal. Se demorar uma eternidade, o mercado de arrendamento não será o dínamo que poderia ser, mas antes uma âncora que, arrastando-se, impedirá o País e os seus cidadãos de recuperar mais depressa.

Se formos capazes de criar as condições de investimento certas, conseguiremos captar investimento estrangeiro e criar um mercado de investimento institucional residencial, o que permitirá libertar recursos domésticos (escassos) para outros propósitos. Os bancos seriam um dos beneficiários mais evidentes da entrada de novos investidores, ajudando na (vital) desalavancagem do sistema financeiro.

Concluo deixando os meus votos para que o Governo do nosso País seja bem sucedido na criação das condições necessárias ao investimento em arrendamento habitacional.